Vous tenez entre vos mains la clé d’un changement souvent sous-estimé dans le parcours locatif : transformer un appartement vide en location meublée. Loin des apparences, cette démarche ne relève pas du casse-tête administratif. Les propriétaires qui franchissent le pas découvrent très vite tout ce que la location meublée peut réellement offrir.
Dans notre article « Propriétaires : devriez-vous louer vide ou meublé ? », nous détaillons les différences entre location nue et location meublée. Si votre logement est actuellement loué vide, il existe des raisons concrètes de passer à la location meublée. Si ce changement semble, à tort, complexe à orchestrer, les avantages de la location meublée méritent qu’on s’y attarde : fiscalité, rentabilité, souplesse… autant de leviers qui redessinent la donne pour les bailleurs.
1. Pourquoi passer d’une location vide à une location meublée ?
Le grand atout de la location meublée, c’est la fiscalité. Pas de demi-mesure : les règles du jeu sont plus favorables pour les propriétaires. Le régime simplifié permet souvent d’effacer l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années, en amortissant le bien et en déduisant la totalité des charges liées à l’activité de location meublée. Résultat concret : la rentabilité grimpe, souvent au-delà de 30%, bien au-dessus des locations nues.
Ce n’est pas tout. Les règles juridiques de la location meublée sont plus souples. Le bailleur gagne en flexibilité sur la durée du bail, les conditions de reprise du logement, et même sur le montant du loyer dans certaines zones. Pour beaucoup, cela change la donne : une rentabilité plus forte, une gestion facilitée, et une liberté accrue pour adapter son investissement.
2. Les 3 choses à considérer avant de transformer une propriété vide en meublé
Avant de franchir le pas, il faut garder en tête plusieurs points réglementaires pour éviter les mauvaises surprises. Voici ce à quoi il faut prêter attention :
- Ne pas avoir déduit de déficit foncier sur le bien vide : Si vous avez bénéficié d’un déficit foncier lié à ce logement sur vos revenus des trois dernières années, la transformation en meublé n’est pas possible sans perdre cet avantage fiscal.
- Le déficit lié à la location meublée n’est pas imputable au revenu global : Contrairement à la location vide, le déficit en meublé ne peut s’imputer que sur les revenus tirés de cette activité et peut être reporté dix ans. En revanche, l’amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée.
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être prise en compte : Cette taxe, fixée par la collectivité locale, s’applique aux bailleurs en meublé. Plus de détails dans notre article « LMNP/PMT : Contribution économique et territoriale (CET), qu’est-ce que c’est ? ».
3. Comment passer à LMNP (location meublée non professionnelle) ?
Pour transformer une location vide en meublée, il faut d’abord équiper le logement conformément à la réglementation en vigueur. Depuis septembre 2015, la liste des éléments obligatoires a été fixée par décret : lit, table, chaises, vaisselle, équipements de cuisson… tout doit être prévu pour que le locataire n’ait plus qu’à poser ses valises.
Vous pouvez consulter la liste complète des équipements requis, ainsi que des conseils pour rendre votre offre plus attractive. Certains propriétaires ajoutent des équipements complémentaires comme une connexion Internet ou un lave-linge, ce qui augmente nettement l’attrait du logement et permet de revoir le montant du loyer à la hausse. Un appartement bien pensé, prêt à vivre, se loue plus vite et mieux.
Il faudra ensuite rédiger un bail de location meublée en bonne et due forme, avec l’assentiment du locataire. Souvent, ce changement s’opère au moment du départ de l’ancien occupant, ce qui simplifie la transition et prévient tout litige, tout en dissipant les soupçons d’opérations fictives aux yeux de l’administration fiscale.
Dernière étape : déclarer votre activité de location meublée. Cela passe par l’envoi d’une déclaration de début d’activité (formulaire P0i) au centre des impôts dont dépend le logement. Cette démarche vous attribuera un numéro SIRET, indispensable pour effectuer la déclaration de vos revenus locatifs.
En franchissant le cap du meublé, vous ne changez pas seulement de catégorie fiscale, vous faites aussi un pari sur la souplesse, l’optimisation et la réactivité. Dans un secteur où chaque détail compte, cette décision peut donner un nouveau souffle à votre investissement immobilier.
