L’outil ERRIAL sur Géorisques permet de générer un pré-état des risques pour n’importe quelle parcelle en France. Pour les professionnels de l’immobilier, la question n’est pas de savoir s’il faut l’utiliser, mais de mesurer ce qu’il couvre réellement par rapport à l’état des risques et pollutions (ERP) réglementaire, et comment l’intégrer sans faille dans un dossier client.
Données couvertes par ERRIAL et limites face à l’ERP réglementaire
ERRIAL agrège les données publiques de Géorisques : plans de prévention des risques (PPR), zonage sismique, potentiel radon, secteurs d’information sur les sols pollués, recul du trait de côte. Le rapport est généré automatiquement, gratuitement, à partir d’une adresse ou d’une référence cadastrale.
L’ERP, lui, est le document opposable juridiquement. Il doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) lors de toute vente ou location.
| Critère | ERRIAL (Géorisques) | ERP réglementaire |
|---|---|---|
| Valeur juridique | Aucune (informatif) | Opposable, obligatoire |
| Coût | Gratuit | Variable selon le prestataire |
| Données sources | Bases publiques Géorisques | Arrêtés préfectoraux en vigueur + Géorisques |
| Prise en compte des arrêtés communaux | Partielle (délai de mise à jour) | Complète si l’ERP est correctement réalisé |
| Mention du bruit (aéroports) | Non systématique | Obligatoire depuis 2020 |
| Responsabilité en cas d’erreur | Aucune pour le professionnel | Engage le vendeur ou le bailleur |
Le rapport ERRIAL peut être remis à tout moment, dès la première visite. En revanche, il ne se substitue jamais à l’ERP dans le dossier de diagnostic technique. Un acquéreur qui ne reçoit que l’ERRIAL peut contester la vente.
Obligation d’information dès l’annonce immobilière : ce que change le décret de 2023
Depuis le 1er janvier 2023, le décret n°2022-1289 impose que l’information sur les risques soit transmise à chaque étape de la transaction, et ce dès la publication de l’annonce. Cette obligation découle de la loi Climat et résilience.
Concrètement, si un bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou dans un secteur d’information sur les sols, l’annonce doit le mentionner. ERRIAL devient alors un outil de vérification rapide en amont, avant même la rédaction de l’annonce.
Parcours d’information sur une transaction type
- Au moment de la prise de mandat : consultation ERRIAL pour identifier les risques déclarés sur la parcelle et adapter la rédaction de l’annonce
- Lors des visites : remise possible du rapport ERRIAL au candidat acquéreur ou locataire, en complément des échanges oraux sur l’environnement du bien
- Au compromis et à l’acte authentique : seul l’ERP formalisé, daté de moins de six mois, a une valeur juridique dans le DDT
Pour un agent immobilier ou un gestionnaire locatif, ERRIAL sert de filtre de premier niveau, pas de document final. L’ignorer expose à une non-conformité dès la diffusion de l’annonce.
Écarts entre les données ERRIAL et la réalité terrain
Les bases de Géorisques sont alimentées par les services de l’État, avec un décalage possible entre la publication d’un arrêté préfectoral et sa prise en compte dans l’outil. Un PPR approuvé récemment peut ne pas encore figurer dans le rapport ERRIAL.
Ce décalage pose un problème concret. Un professionnel qui se fie uniquement au rapport ERRIAL pour évaluer les risques d’une parcelle peut passer à côté d’un classement en zone inondable ou d’un secteur d’information sur les sols ajouté après la dernière mise à jour de la base.
Vérifications complémentaires à croiser avec ERRIAL
La consultation de l’arrêté préfectoral en vigueur dans la commune reste le seul moyen de confirmer que toutes les zones à risques sont bien prises en compte. Les mairies publient ces arrêtés, et certaines préfectures les mettent en ligne sur leur site.
Pour les secteurs d’information sur les sols (SIS), la base de données BASOL ou les fiches CASIAS permettent d’aller plus loin que le simple signalement affiché par ERRIAL. Un terrain signalé en SIS nécessite une attestation spécifique dans le cadre d’un changement d’usage.
Le potentiel radon de niveau 3 affiché par ERRIAL indique une zone à risque élevé, mais ne dispense pas de vérifier si la commune a pris des dispositions particulières (obligation de mesurage dans certains ERP recevant du public, par exemple).
Intégrer ERRIAL dans un workflow professionnel immobilier
La gratuité et l’accès instantané d’ERRIAL en font un point d’entrée logique dans le processus de constitution d’un dossier client. La difficulté n’est pas technique : l’outil est accessible sans compte professionnel. Elle réside dans l’articulation avec les autres pièces du dossier.
Un rapport ERRIAL généré le jour de la prise de mandat permet de poser les bases. Si des risques apparaissent, le professionnel sait immédiatement qu’il devra mentionner la situation dans l’annonce et anticiper la production d’un ERP conforme.
Si aucun risque majeur n’est identifié, le rapport ERRIAL constitue une trace horodatée de la vérification effectuée. Ce n’est pas un document juridique, mais il démontre une démarche de transparence vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire.
Ce que le rapport ERRIAL ne remplacera pas
L’ERP doit être établi sur la base des arrêtés préfectoraux en vigueur au moment de la signature. Un rapport ERRIAL daté de plusieurs mois ne couvre pas cette exigence. Les professionnels qui utilisent des plateformes spécialisées (type Preventimmo ou équivalent) génèrent un ERP conforme qui intègre à la fois les données Géorisques et les arrêtés locaux.
ERRIAL ne couvre ni les diagnostics techniques du bâti ni les obligations liées à l’amiante, au plomb ou au DPE. Il se limite aux risques naturels, miniers, technologiques et aux pollutions des sols. Le confondre avec un diagnostic complet reste l’erreur la plus fréquente chez les propriétaires non accompagnés.
L’outil Géorisques évolue régulièrement, avec des mises à jour des couches cartographiques et l’ajout de nouvelles zones. Un professionnel qui l’intègre à son processus doit vérifier la date de dernière actualisation affichée sur le rapport avant de le transmettre à un client. Un rapport ERRIAL récent, complété par un ERP à jour et les vérifications préfectorales associées, constitue le socle d’un dossier client solide sur le volet risques.
