L’ERRIAL est un téléservice de pré-remplissage hébergé sur Géorisques, pas un diagnostic en soi. Cette distinction, souvent floue dans la pratique quotidienne des études notariales et des agences, a des conséquences directes sur la validité du dossier de vente ou de location. Avec les ajustements réglementaires entrés en vigueur depuis janvier 2025 (obligations légales de débroussaillement, recul du trait de côte), le formulaire d’état des risques réglementés intègre désormais des rubriques supplémentaires que le pré-remplissage automatique ne couvre pas toujours.
ERP et ERRIAL en 2026 : tableau des différences opérationnelles
La confusion entre ces deux acronymes persiste parce qu’ils partagent le même périmètre de risques. Le tableau ci-dessous isole ce qui relève du document opposable et ce qui relève de l’outil de saisie.
| Critère | ERP (état des risques réglementés) | ERRIAL (téléservice Géorisques) |
|---|---|---|
| Nature | Document réglementaire obligatoire (articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l’environnement) | Outil numérique de pré-remplissage, non opposable en tant que tel |
| Qui peut l’établir | Le vendeur ou le bailleur lui-même, ou un prestataire | Tout utilisateur accédant au site Géorisques |
| Validité | Moins de 6 mois à chaque signature (avant-contrat, acte authentique, bail) | Aucune durée de validité propre |
| Risques couverts | PPRN, PPRM, PPRT, sismicité (zone 2 et plus), radon (niveau 3), SIS, recul du trait de côte, débroussaillement, arrêtés CatNat, sinistres indemnisés | Pré-remplit les zonages cartographiés, mais pas les sinistres ni le débroussaillement dans tous les cas |
| Complétude | Doit inclure la déclaration de sinistres connus du déclarant | Ne génère pas cette déclaration |
Le point à retenir : ERRIAL pré-remplit l’ERP mais ne le remplace pas. Un vendeur qui télécharge le PDF depuis Géorisques sans compléter les rubriques manuelles (sinistres, débroussaillement) produit un document incomplet.
Contrôle du DDT par le notaire : ce qui bloque la signature en 2026
Le notaire refuse de signer un acte authentique si le Dossier de Diagnostic Technique est incomplet. Cette règle n’est pas nouvelle, mais son application s’est durcie sur un point précis : un ERP auto-établi via ERRIAL n’échappe pas au contrôle de complétude.
Concrètement, un ERP généré par le vendeur sur Géorisques arrive souvent au stade de la signature avec deux lacunes récurrentes :
- L’absence de la rubrique sinistres indemnisés, que le vendeur doit renseigner manuellement à partir de sa connaissance personnelle des dommages subis par le bien
- L’absence de mention des obligations légales de débroussaillement, ajoutées au formulaire depuis janvier 2025, que le pré-remplissage automatique ne couvre pas systématiquement selon la commune
- Un ERP daté de plus de six mois par rapport à la date de signature de l’acte authentique, alors qu’il était valide au moment du compromis
Quand l’un de ces cas se présente, le notaire demande un nouveau document. Le délai de correction retarde la signature, parfois de plusieurs semaines si la commune doit être consultée pour les arrêtés CatNat récents.
Différence entre ERP auto-établi et ERP prestataire
L’ERP est le seul diagnostic pouvant être établi par le vendeur lui-même. Tous les autres diagnostics du DDT (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites) exigent un diagnostiqueur certifié. Cette singularité explique pourquoi l’ERP concentre le plus d’erreurs de forme dans les dossiers.
Un ERP réalisé par un prestataire spécialisé intègre en général la vérification des arrêtés préfectoraux en vigueur et la rubrique sinistres sous forme de questionnaire adressé au vendeur. Le surcoût est modeste par rapport au risque de blocage en étude.
Coefficient DPE 2026 et impact sur la lecture croisée ERP-DPE
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Ce changement, annoncé en juillet 2025, modifie la classe énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité.
Pour les agents immobiliers, cette évolution crée un décalage potentiel entre deux pièces du DDT. Un bien classé F sur un DPE réalisé avant 2026 peut désormais basculer en E avec le nouveau coefficient. Or un logement classé F déclenche l’obligation d’audit énergétique en vente (maison individuelle ou immeuble en monopropriété), tandis qu’un logement classé E y échappe en partie selon le calendrier réglementaire.
Le lien avec l’ERP est indirect mais réel. Un acquéreur qui lit un ERP mentionnant une zone de sismicité modérée et un DPE affichant une classe F perçoit un cumul de risques. Si le DPE est recalculé avec le nouveau coefficient et passe en E, la perception change. Un DPE recalculé avec le coefficient 1,9 peut modifier la classe énergétique d’un logement électrique, ce qui affecte la stratégie de présentation du dossier.
Risques ajoutés au formulaire ERP depuis 2025 : recul du trait de côte et débroussaillement
Le formulaire réglementaire (article R.125-24 du Code de l’environnement) intègre depuis janvier 2025 deux rubriques supplémentaires. Le recul du trait de côte concerne les communes littorales ayant cartographié leurs zones d’exposition à l’érosion côtière. Les obligations légales de débroussaillement visent les biens situés dans des zones exposées aux feux de forêt.
Pour les agents immobiliers opérant sur le littoral ou en zone méditerranéenne, ces ajouts ne sont pas anecdotiques. Un ERP qui omet la rubrique débroussaillement dans une commune concernée est incomplet au sens réglementaire, même si les autres rubriques sont correctement pré-remplies via ERRIAL.
Vérification pratique avant mise en vente
La méthode la plus fiable consiste à croiser le résultat ERRIAL avec l’arrêté préfectoral de la commune. Les préfectures publient la liste des communes soumises à l’obligation de débroussaillement et celles intégrées dans un plan de prévention du recul du trait de côte. Le pré-remplissage ERRIAL ne dispense pas de vérifier l’arrêté préfectoral en vigueur à la date de rédaction de l’ERP.
Un agent qui transmet un ERP pré-rempli sans cette vérification expose le vendeur à une contestation de l’acquéreur fondée sur un défaut d’information. Le notaire, de son côté, contrôle la cohérence du document mais n’a pas vocation au refaire.
La chaîne de responsabilité reste donc claire : le vendeur ou son mandataire produit l’ERP, le notaire vérifie sa présence et sa date, et l’acquéreur dispose d’un recours si le document est erroné ou incomplet au jour de la signature.
