Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de meubles obligatoires pour toute location meublée, colocation comprise. Le texte ne distingue pas un studio d’un appartement partagé à quatre : les mêmes obligations s’appliquent. La difficulté, en colocation, tient à la répartition entre espaces privatifs et espaces communs, un point que le décret ne tranche pas explicitement.
Colocation meublée : ce que le décret ne précise pas sur le partage des équipements
Le décret liste les éléments qu’un logement meublé doit comporter. Il parle du logement dans son ensemble, pas de chaque chambre prise isolément. Pour un bail individuel (un contrat par colocataire, portant sur une chambre et l’accès aux parties communes), la question devient concrète : le réfrigérateur de la cuisine couvre-t-il l’obligation pour chaque bail, ou faut-il un équipement par contrat ?
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Les retours terrain divergent sur ce point. La majorité des gestionnaires considèrent qu’un équipement commun (réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes) partagé entre colocataires satisfait l’obligation légale, à condition que la capacité soit adaptée au nombre d’occupants. Un réfrigérateur de taille standard pour cinq colocataires peut poser un problème de conformité pratique, même si aucun texte ne fixe de ratio précis.
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En cas de litige, c’est l’inventaire du mobilier annexé au bail qui fait foi. Pour un propriétaire, rédiger un inventaire distinct par chambre et par espace commun limite les contestations lors de l’état des lieux de sortie.
Liste meublé par chambre : le socle légal et le standard professionnel
La liste légale des meubles obligatoires impose, pour le logement entier, la présence d’une literie avec couette ou couverture, de volets ou rideaux dans les chambres, de luminaires, d’étagères de rangement, et du matériel d’entretien ménager. En colocation, les professionnels de la gestion locative ont adopté depuis quelques années un pack chambre standardisé qui va au-delà du minimum réglementaire.
Ce pack type comprend :
- Un lit (de plus en plus souvent un lit double, argument commercial récurrent sur les plateformes de colocation), avec matelas, couette et oreillers
- Un bureau de dimension suffisante pour travailler, accompagné d’une chaise (les offres de colocation premium privilégient une chaise ergonomique)
- Un espace de rangement fermé (armoire ou penderie), complété par des étagères ouvertes
- Un luminaire principal et une lampe de chevet ou de bureau
- Des rideaux ou volets occultants
Ce standard n’a pas de valeur réglementaire. Il répond à une logique de marché : les colocataires comparent les offres, et une chambre sans bureau ou avec un lit simple se loue moins vite, surtout dans les marchés tendus.
Équipements des espaces communs en colocation : cuisine, salon, salle de bain
La cuisine concentre la majorité des obligations du décret. Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation (température maximale de -6°), vaisselle et ustensiles en nombre suffisant pour les occupants, table et sièges : tout cela doit être présent et fonctionnel.
Le point de friction le plus fréquent concerne la vaisselle et les ustensiles. Le décret exige un nombre « suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ». En colocation de quatre personnes, prévoir quatre assiettes plates ne suffit pas en pratique. Multiplier la vaisselle par le nombre de colocataires reste la recommandation des administrateurs de biens.
Salon et pièces de vie
Si le logement comporte un salon distinct, il faut a minima une table, des sièges et un luminaire. Un canapé n’est pas légalement obligatoire, mais son absence dans une colocation rend le bien difficile à positionner face à la concurrence.
Salle de bain et sanitaires
Le décret n’impose pas de meubles spécifiques dans la salle de bain. En revanche, le matériel d’entretien ménager doit être adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur ou balai selon le revêtement de sol, produits de base). Certains gestionnaires ajoutent un meuble vasque et un miroir par salle de bain, sans obligation légale.
Inventaire du mobilier en colocation : protéger le propriétaire et le locataire
L’inventaire du mobilier est un document distinct de l’état des lieux. Il détaille chaque meuble et équipement, leur état et leur emplacement. En colocation avec baux individuels, un inventaire par chambre plus un inventaire des parties communes constitue la pratique la plus protectrice.
Ce document doit être signé par le bailleur et le colocataire à l’entrée dans les lieux, puis vérifié au départ. Sans inventaire, le propriétaire aura du mal à prouver qu’un meuble manquait ou était dégradé. Le colocataire, de son côté, ne pourra pas contester une retenue sur le dépôt de garantie pour un meuble absent dès son arrivée.
Un point souvent négligé : l’inventaire doit être actualisé si le propriétaire remplace un équipement en cours de bail. Un réfrigérateur changé entre deux colocataires doit figurer dans l’inventaire du nouveau bail individuel.
Colocation premium ou budget : adapter la liste meublé au positionnement locatif
La tendance observée depuis quelques années chez les gestionnaires de colocations patrimoniales est de différencier l’équipement selon le positionnement tarifaire. Une colocation destinée à de jeunes actifs dans une métropole n’offre pas les mêmes prestations qu’une colocation étudiante en ville moyenne.
Les colocations haut de gamme intègrent dans chaque chambre un espace de travail complet (bureau profond, multiprise, éclairage directionnel), des solutions de rangement optimisées, parfois un grand miroir ou un fauteuil d’appoint. Certaines vont jusqu’à installer une serrure individuelle sur chaque porte de chambre, un élément non obligatoire mais très demandé.
À l’inverse, une colocation positionnée sur un loyer modéré peut se limiter au strict minimum légal par chambre, en concentrant le budget sur les équipements communs (électroménager de qualité, connexion internet performante). Le choix du niveau d’équipement impacte directement le taux de rotation : une chambre bien meublée se reloue plus vite, ce qui réduit la vacance locative.
La liste légale des meubles en location meublée fixe un plancher, pas un plafond. En colocation, la répartition chambre par chambre et l’inventaire détaillé restent les deux outils concrets pour éviter les litiges. Le niveau d’équipement au-delà du minimum réglementaire dépend du marché visé et de l’arbitrage entre coût d’ameublement et attractivité du bien.
