Un locataire qui conteste l’état d’une table à la sortie, un propriétaire qui découvre qu’il manque des ustensiles de cuisine : la plupart des litiges en location meublée naissent d’un inventaire bâclé ou d’un mobilier incomplet. La liste mobilier location meublée fixée par le décret du 31 juillet 2015 n’est pas une recommandation. C’est une obligation légale dont le non-respect peut faire requalifier le bail en location nue.
Requalification du bail en location nue : le vrai risque financier
Avant de détailler chaque meuble, il faut comprendre ce qui se passe concrètement quand la liste n’est pas respectée. Un locataire peut saisir le juge pour faire requalifier le bail meublé en bail nu.
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Les conséquences sont lourdes pour le propriétaire. Le bail passe d’un an renouvelable à trois ans. Le préavis du locataire passe d’un mois à trois mois. Et côté fiscal, la requalification supprime l’accès au régime LMNP et à ses avantages (amortissement du bien, abattement forfaitaire sur les revenus locatifs).
Ce scénario n’a rien de théorique. Il suffit qu’un seul élément de la liste réglementaire manque pour qu’un juge considère que le logement ne remplit pas les conditions d’un meublé au sens de la loi ALUR.
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Décret 2015-981 : les onze catégories de mobilier obligatoire
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énumère onze catégories d’équipements. Chacune doit être présente le jour de la remise des clés, sans exception.
- Literie avec couette ou couverture : un matelas posé au sol sans couverture ne suffit pas.
- Volets ou rideaux dans les chambres : l’objectif est l’occultation de la lumière, pas la décoration.
- Plaques de cuisson : une plaque électrique portative compte, un réchaud de camping non.
- Four ou four à micro-ondes : l’un ou l’autre, pas obligatoirement les deux.
- Réfrigérateur avec compartiment congélation à -6 °C minimum, ou congélateur séparé.
- Vaisselle en nombre suffisant pour tous les occupants prévus au bail.
- Ustensiles de cuisine : casseroles, poêles, spatules, au minimum de quoi préparer un repas.
- Table et sièges : un coin repas fonctionnel, pas un tabouret de bar isolé.
- Étagères de rangement : une penderie, une commode ou des étagères murales dans la chambre.
- Luminaires : chaque pièce doit disposer d’un éclairage fonctionnel, pas simplement d’une douille nue.
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement : aspirateur pour la moquette, balai et serpillière pour le carrelage.
Vous remarquez que le texte parle de « catégories », pas de modèles précis. Le mobilier peut être d’occasion à condition d’être en bon état d’usage. Rien n’oblige à acheter du neuf.
Inventaire du mobilier annexé au bail : la pièce qui tranche les litiges
La liste du décret fixe le minimum légal. L’inventaire, lui, protège les deux parties au quotidien. En résidence principale meublée, la loi impose un inventaire détaillé du mobilier établi contradictoirement, c’est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire ensemble, dans les mêmes formes que l’état des lieux.
Cet inventaire doit être annexé au bail, en autant d’exemplaires que de parties. Il se fait à l’entrée et à la sortie, ce qui permet de comparer les deux documents pièce par pièce.
Comment rédiger un inventaire qui tient devant un juge
Décrire, pas juger. « Canapé deux places, tissu gris, tache de 3 cm sur l’accoudoir droit » vaut mieux que « canapé en bon état ». Un juge ne sait pas ce que « bon état » signifie pour vous.
Procédez pièce par pièce. Listez chaque meuble, chaque équipement, avec sa localisation exacte. Ajoutez des photos datées pour chaque élément. Un smartphone suffit, à condition que les clichés soient nets et horodatés.
Le locataire dispose de dix jours après l’état des lieux d’entrée pour demander un complément ou une modification s’il constate un défaut qui n’a pas été noté. Ce délai légal est souvent ignoré, alors qu’il désamorce beaucoup de conflits : le locataire a le temps de vérifier chaque équipement dans le calme après son emménagement.
Mobilier obligatoire et mobilier recommandé : où placer le curseur
Le décret fixe un plancher. Rien n’empêche de fournir davantage. Un lave-linge, une cafetière, un grille-pain, une télévision : ces équipements ne sont pas exigés par la loi, mais ils augmentent l’attractivité du logement.
La question pratique est simple : chaque objet ajouté doit figurer sur l’inventaire. Plus vous ajoutez de mobilier, plus l’inventaire s’allonge, et plus le risque de contestation à la sortie augmente. Chaque meuble supplémentaire est un point de litige potentiel.
Arbitrer entre attractivité et simplicité de gestion
Pour un studio destiné à un étudiant, restez proche de la liste légale. Ajoutez un micro-ondes de qualité correcte et un bureau fonctionnel. Inutile de meubler comme un hôtel.
Pour un appartement familial ou un logement haut de gamme, le mobilier supplémentaire justifie un loyer plus élevé. Mais documentez tout : marque, modèle, état, valeur approximative. En cas de dégradation, c’est ce document qui servira de référence pour la retenue sur le dépôt de garantie.
Locataire qui refuse ou remplace les meubles : que prévoit la loi
Un locataire peut demander à retirer certains meubles pour installer les siens. L’accord écrit du propriétaire est indispensable. Sans cet accord, le locataire engage sa responsabilité en cas de dégradation ou de perte du mobilier retiré.
Si le propriétaire accepte, les meubles retirés doivent être stockés dans un endroit convenu (cave, garde-meuble). Mentionnez cet arrangement par avenant au bail. À la sortie, le locataire doit remettre en place le mobilier d’origine dans l’état constaté à l’entrée.
Un point à ne pas négliger : même si le locataire apporte ses propres meubles, le logement doit rester conforme à la liste du décret à tout moment du bail. Un locataire qui retire le réfrigérateur pour installer le sien, puis qui part avec, laisse le logement non conforme pour le locataire suivant. L’inventaire de sortie doit vérifier que chaque élément obligatoire est bien présent.
Le moyen le plus fiable d’éviter un litige reste un inventaire précis, signé par les deux parties, mis à jour à chaque changement de situation. Un document de deux pages rempli avec soin protège mieux qu’un bail de vingt pages lu par personne.
