Vous vendez un appartement en copropriété et le notaire vous réclame un pré-état daté. Ce document, imposé par la loi ALUR de 2014, doit être remis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Sans lui, le délai de rétractation de l’acheteur ne commence pas à courir, ce qui peut bloquer toute la transaction.
Le réflexe habituel consiste à demander ce document au syndic. Mais que doit-il exactement fournir ? Et surtout, est-il le seul à pouvoir le produire ? La réponse à cette dernière question change la donne pour beaucoup de vendeurs.
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Pré-état daté : les pièces que le syndic doit transmettre au vendeur
Le pré-état daté n’est pas un document unique signé par le syndic. C’est un ensemble d’informations financières et juridiques sur la copropriété, regroupées pour éclairer l’acquéreur avant son engagement.
Concrètement, le syndic doit fournir des données précises sur trois volets : la situation financière du lot vendu, l’état général de la copropriété et les décisions récentes prises en assemblée générale.
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Volet financier du lot
L’acquéreur a besoin de savoir ce qu’il va payer dès la signature. Le syndic doit donc communiquer le montant des charges courantes rattachées au lot, les éventuels impayés du vendeur envers le syndicat des copropriétaires, et la quote-part du fonds de travaux déjà versée.
Ce dernier point a pris de l’importance. Depuis 2025, le fonds de travaux est généralisé à l’ensemble des copropriétés concernées. Les sommes versées restent acquises au syndicat en cas de vente : le vendeur ne récupère pas sa cotisation au fonds de travaux. L’acquéreur reprend le lot en l’état, sans remboursement automatique.
Volet copropriété
Le syndic transmet aussi les informations relatives à la copropriété dans son ensemble : le budget prévisionnel voté, les éventuels litiges en cours impliquant le syndicat, et les travaux votés ou en cours d’exécution. Si des appels de fonds exceptionnels ont été décidés en assemblée générale, ils doivent figurer dans le dossier.
Documents d’assemblée générale
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales font partie des pièces à joindre. Ils permettent à l’acquéreur de comprendre les décisions récentes, les tensions éventuelles et les projets votés. Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et la fiche synthétique de la copropriété complètent le dossier.
Facturation du pré-état daté par le syndic : un flou qui coûte cher
Vous avez peut-être entendu parler du plafond tarifaire pour l’état daté. Attention à ne pas confondre les deux documents. Le plafond de 380 euros TTC concerne l’état daté, pas le pré-état daté. Cette distinction est source de malentendus fréquents.
Pour le pré-état daté, aucun tarif réglementé n’existe à ce jour. Certains syndics facturent la production de ce dossier, parfois à des montants élevés, alors que la loi ALUR n’a jamais prévu de rémunération spécifique pour cette prestation. D’autres l’incluent dans leur contrat de gestion courante.
Avant de payer, vérifiez ce que prévoit le contrat de syndic de votre copropriété. Si la fourniture des documents du pré-état daté y figure comme prestation incluse, le syndic ne peut pas facturer un supplément pour cette tâche.
Constituer le pré-état daté sans passer par le syndic
Votre syndic ne répond plus, tarde à envoyer les documents ou facture un montant que vous jugez abusif ? Bonne nouvelle : la loi ALUR n’impose pas que le pré-état daté soit rédigé exclusivement par le syndic. Le vendeur peut le reconstituer lui-même.
Pour y parvenir, il faut rassembler les pièces suivantes :
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, disponibles auprès du conseil syndical ou dans votre espace copropriétaire en ligne
- Les appels de fonds et relevés de charges, qui détaillent le montant des charges courantes et exceptionnelles rattachées à votre lot
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, souvent accessibles via le notaire ou les archives de la copropriété
- La fiche synthétique de la copropriété, que le syndic a l’obligation légale de mettre à disposition de chaque copropriétaire
Si vous disposez déjà de ces documents (conservés après chaque assemblée générale, par exemple), vous pouvez produire un pré-état daté conforme sans attendre le syndic. Des plateformes spécialisées proposent aussi un accompagnement en ligne pour structurer le dossier.
Pré-état daté et état daté : deux documents, deux moments de la vente
La confusion entre ces deux documents revient systématiquement. Voici ce qui les distingue concrètement.
Le pré-état daté intervient avant la signature du compromis. Il informe l’acquéreur pour qu’il s’engage en connaissance de cause. L’état daté, lui, est produit entre le compromis et l’acte authentique, à la demande du notaire. Il détaille la répartition précise des charges et dettes entre vendeur et acquéreur au jour de la vente.
L’état daté est obligatoirement établi par le syndic, avec un tarif plafonné. Le pré-état daté, en revanche, peut être constitué par le vendeur, sans plafond tarifaire imposé au syndic.
En résumé :
- Pré-état daté : avant le compromis, constitué par le vendeur (ou le syndic), pas de tarif réglementé
- État daté : avant l’acte authentique, établi par le syndic, plafonné à 380 euros TTC
Vérification du pré-état daté : ce que le notaire contrôle
Le notaire n’est pas un simple collecteur de documents. Il vérifie que le pré-état daté contient bien toutes les informations requises par la loi ALUR avant de les annexer au compromis. Si une pièce manque, il peut refuser de fixer la date de signature.
Le point le plus surveillé concerne les impayés de charges. Un acquéreur qui découvre après la vente que le vendeur avait des dettes envers la copropriété peut invoquer un défaut d’information. L’absence de pré-état daté complet expose le vendeur à une contestation de la vente.
Mieux vaut donc anticiper la constitution du dossier dès la mise en vente du lot, plutôt que d’attendre qu’un acheteur se manifeste. Le syndic met parfois plusieurs semaines à répondre, et ce délai peut faire capoter une transaction si l’acquéreur perd patience ou trouve un autre bien entre-temps.
