On achète un immeuble ancien à 300 000 euros, on signe chez le notaire, et la facture des droits de mutation tombe : plus de 20 000 euros envolés avant même le premier coup de masse. Sur une opération de marchand de biens avec une marge nette visée de 40 000 euros, ce poste absorbe la moitié du gain.
Les frais de notaire du marchand de biens ne sont pas un détail comptable, c’est le levier qui décide si l’opération tient ou s’effondre.
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Taxe de publicité foncière et engagement de revente : le mécanisme que le notaire active à l’acte
Quand on parle de « frais de notaire réduits » pour un marchand de biens, on parle presque exclusivement d’un poste : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Les émoluments du notaire, eux, suivent un barème réglementé dégressif identique pour tous les acheteurs. Les débours représentent quelques centaines d’euros. Le vrai terrain d’optimisation, c’est la fiscalité de la transaction.
Le mécanisme repose sur l’article 1115 du Code général des impôts. En insérant dans l’acte d’achat un engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans, le marchand de biens bénéficie d’une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, contre environ 5,80 % en régime normal. Sur un achat à 300 000 euros, on passe d’environ 17 400 euros de DMTO à un peu plus de 2 000 euros.
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La clause doit figurer noir sur blanc dans l’acte notarié. Pas de mention, pas de réduction. Le notaire la rédige, mais c’est au marchand de biens de la demander explicitement et de vérifier qu’elle correspond au bon régime.
Engagement de construire : l’alternative à 125 euros de droit fixe
L’article 1594-0 G A du CGI ouvre une seconde voie. Si le marchand de biens s’engage à construire (ou à faire construire) dans un délai de quatre ans, les droits de mutation tombent à un droit fixe de 125 euros. Ce régime s’applique typiquement quand on achète un terrain, une friche ou un immeuble destiné à la démolition-reconstruction.
Les deux engagements sont exclusifs l’un de l’autre. On choisit celui qui correspond au projet réel, pas celui qui coûte le moins cher sur le papier. Un engagement de construire pris sur un immeuble qu’on rénove simplement pour revendre en lots, c’est un redressement garanti.
Montage en SCI ou en SAS pour l’activité de marchand de biens : impact sur les frais d’acquisition
Le statut juridique choisi pour porter l’activité de marchand de biens ne change pas directement le taux des droits de mutation. L’exonération partielle de DMTO est liée à l’engagement pris dans l’acte, pas à la forme sociale. Une SAS, une SARL ou même un entrepreneur individuel assujetti à la TVA peut en bénéficier.
Là où la structure compte, c’est sur trois points opérationnels :
- La TVA sur marge ou TVA sur prix total lors de la revente, qui dépend du régime d’achat initial et du type de travaux réalisés. Une SCI à l’IS qui revend un bien rénové ne sera pas traitée comme une SAS marchand de biens ayant acheté un immeuble déjà soumis à TVA.
- La capacité à déduire la TVA sur les travaux, qui suppose d’être assujetti et de facturer la revente avec TVA. Si le bien est revendu à un particulier en exonération de TVA, la déduction amont saute.
- Le traitement du bénéfice : en SCI à l’IR, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. En société à l’IS, c’est un résultat commercial taxé au taux normal, mais avec possibilité de réinvestir sans distribution.
On voit régulièrement des montages où un marchand de biens crée une SCI par opération pour isoler le risque. Cette pratique fonctionne, mais chaque SCI doit elle-même porter l’engagement de revente dans son acte d’achat. Pas de mutualisation entre structures.
Délai de revente dépassé : le coût réel d’un engagement non tenu
Cinq ans pour revendre, quatre ans pour construire. Ces délais courent à compter de la date de l’acte d’acquisition. Si le marchand de biens ne respecte pas son engagement, les droits de mutation au taux plein deviennent exigibles, majorés d’un intérêt de retard.
Le rappel fiscal porte sur la différence entre ce qui a été payé (le taux réduit) et ce qui aurait dû l’être (le taux normal). Sur un bien acheté 500 000 euros, le rappel peut représenter plus de 25 000 euros, auxquels s’ajoutent les intérêts de retard calculés depuis la date de l’acte. Si l’administration considère que l’engagement n’a jamais été sincère, une pénalité supplémentaire pour manquement délibéré s’applique.
Prorogation du délai : possible mais encadrée
Une demande de prorogation peut être déposée auprès du service de publicité foncière avant l’expiration du délai initial. Elle n’est pas automatique. L’administration examine si le retard est justifié (recours de tiers, permis de construire contesté, sinistre). Un simple retard de commercialisation ne suffit généralement pas.
En pratique, on cale le rétroplanning de l’opération en intégrant une marge de sécurité d’au moins six mois avant l’échéance. Attendre le mois 58 pour signer le compromis de revente, c’est jouer avec le feu.
Arbitrage entre conserver et revendre depuis la loi de finances 2026
La loi de finances 2026 a introduit un statut fiscal unifié pour les bailleurs privés, avec un amortissement du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 5 % par an sur 20 ans pour le neuf, et un plafond de déficit foncier relevé à 40 000 euros par an. Ce cadre change la donne pour les marchands de biens qui hésitent entre revendre et basculer un bien en location.
Jusqu’ici, l’arbitrage était simple : on achetait en marchand de biens pour revendre vite, avec des frais de notaire réduits grâce à l’engagement de revente. Garder un bien en portefeuille locatif supposait de renoncer à l’exonération partielle de DMTO (puisqu’on ne revendait pas) ou de sortir le bien de la structure marchand de biens.
Avec les nouveaux amortissements, certains biens achetés pour être revendus peuvent désormais générer un rendement locatif net supérieur à la marge de revente, surtout dans les marchés où les prix stagnent. L’enjeu n’est plus seulement de réduire les frais de notaire à l’achat, mais de comparer le coût fiscal global sur toute la durée de détention.
Taxe additionnelle sur les holdings patrimoniales
L’article 7 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé une taxe additionnelle de 20 % sur certaines holdings patrimoniales (article 235 ter C du CGI). Les structures utilisées pour loger plusieurs opérations de marchand de biens dans une holding de tête sont directement visées si elles sont requalifiées en gestion patrimoniale passive.
Les critères de requalification ne sont pas encore stabilisés par la jurisprudence. Le volume d’opérations annuelles et la proportion d’actifs immobiliers détenus en direct seront des indicateurs scrutés. Pour les marchands de biens qui structurent leur activité via une holding, un audit fiscal préventif devient un réflexe à intégrer avant chaque nouvelle acquisition.
Le montage optimal pour réduire les frais de notaire en marchand de biens n’existe pas dans l’absolu. Il dépend du projet (revente en lots, construction neuve, passage en location), du véhicule juridique, et désormais du cadre fiscal post-2026. Chaque opération mérite sa propre simulation, acte par acte, avant de signer quoi que ce soit chez le notaire.
