Cannes n’est pas un marché immobilier comme les autres. Entre la rareté du foncier, une clientèle internationale exigeante et des prix qui progressent sur dix ans de plus de 33 %, acheter ou vendre un bien de prestige dans cette ville demande une approche sur mesure. Confier son projet à une agence immobilière de luxe Cannes n’est pas un simple choix de confort : c’est souvent une condition de réussite !
Un marché aux prix soutenus, avec de fortes disparités selon les quartiers
En 2025, le prix moyen à Cannes oscille entre 5 879 €/m² (baromètre LPI-iad) et 6 500 à 7 000 €/m² selon les notaires des Alpes-Maritimes, qui intègrent davantage de biens haut de gamme dans leur périmètre. Sur le segment luxe, les prix affichent une progression de 3 à 4 % par rapport à 2024, confirmant la solidité du marché cannois face aux aléas conjoncturels.
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La Croisette concentre les biens les plus prisés, avec des prix qui dépassent régulièrement les 9 500 €/m² et atteignent plus de 11 000 €/m² pour certains appartements face à la mer. Plus haut, le quartier de la Californie propose des villas et résidences de grand standing entre 7 300 et 8 100 €/m², avec vue panoramique sur la baie. La Croix des Gardes, plus résidentielle et patrimoniale, se positionne autour de 4 000 à 4 700 €/m². Trois secteurs, trois profils très distincts, ce qui illustre à quel point une connaissance fine du territoire est indispensable.
Une clientèle internationale qui impose discrétion et réactivité
Plus de 45 % des logements à Cannes sont des résidences secondaires. Ce chiffre dit beaucoup de la nature de la demande : des acheteurs souvent étrangers, parfois absents du territoire, qui traitent des transactions complexes à distance. Les acquéreurs américains, notamment, ont profité ces dernières années d’un différentiel de change favorable, avec un pouvoir d’achat accru de 10 à 15 % grâce à la quasi-parité dollar/euro.
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Dans ce contexte, une part significative des transactions de prestige s’effectue hors marché, via des réseaux professionnels spécialisés inaccessibles au grand public. Les délais de vente atteignent en moyenne 97 jours avant compromis sur Cannes : les négociations sont longues, les acheteurs sélectifs. Une agence spécialisée dans le luxe apporte ici un triptyque décisif : maîtrise des micro-secteurs, compétences multilingues et réseau de contacts qualifiés.
Ce que change le cadre réglementaire actuel
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les locations meublées touristiques sont soumises aux mêmes obligations de DPE que les locations longue durée. Pour un marché cannois très orienté vers la location saisonnière, cela représente un changement structurant. Les propriétaires de biens classés F ou G doivent anticiper des travaux de rénovation pour maintenir leur bien sur ce segment. Parallèlement, la réforme 2024 du DPE pour les surfaces inférieures à 40 m² corrige une anomalie de calcul qui pénalisait artificiellement les petites surfaces.
Ces évolutions réglementaires renforcent l’intérêt de s’appuyer sur des professionnels qui suivent de près les obligations en vigueur.
À Cannes, l’immobilier de luxe n’est ni un marché figé ni un marché accessible à tous les profils d’acheteurs. Sa vitalité repose précisément sur cette sélectivité, et sur la capacité des acteurs spécialisés à en décoder les règles non écrites.
