Certains contrats d’assurance refusent de couvrir un locataire déjà en place, alors que d’autres l’acceptent sous conditions strictes. Les exclusions cachées et les délais de carence compliquent la protection contre les impayés, même pour les propriétaires avertis.
Obtenir une garantie efficace exige de connaître les critères d’éligibilité des compagnies, les pièges liés à la solvabilité du locataire et les démarches à respecter pour constituer un dossier solide. Une anticipation rigoureuse limite les mauvaises surprises et sécurise durablement la gestion locative.
Loyers impayés : un risque réel pour les propriétaires
Chaque année, la liste des défis pour les propriétaires bailleurs s’allonge : loyers impayés, dégradations locatives, vacance locative. Même le dépôt de garantie n’éteint pas tous les risques. Lorsqu’une expulsion se prolonge sur plusieurs mois, les pertes s’accumulent. Face à ce constat, la garantie loyers impayés (GLI) prend tout son sens. Elle protège non seulement des impayés de loyer, mais couvre aussi les charges impayées et, selon les contrats, les dégradations commises par le locataire.
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 a raccourci la durée des procédures d’expulsion, apportant un peu d’air aux bailleurs. Pourtant, la GLI reste incontournable. Pour ceux qui remboursent un emprunt bancaire, cette assurance joue le rôle de filet de sécurité des revenus locatifs. Si la vacance locative n’est généralement pas couverte, elle peut vite devenir un gouffre financier en cas de départ non anticipé ou de procédure à rallonge.
Voici ce que couvre concrètement la garantie :
- La GLI compense les loyers et charges non versés par le locataire.
- Elle assure souvent le remboursement des détériorations et prend en charge les frais de contentieux.
- L’assurance PNO (propriétaire non occupant) intervient, quant à elle, sur les sinistres matériels du logement.
Les propriétaires pèsent alors le coût de la garantie face au risque encouru. Les compagnies adaptent leurs offres selon le profil du locataire et le montant du loyer. Pour les biens récents ou financés par crédit, la GLI doit figurer en haut de la liste des protections à envisager.
À quel moment souscrire une assurance loyer impayé ?
Le choix du moment pour activer une assurance loyer impayé change fondamentalement la donne pour le propriétaire bailleur. Le meilleur réflexe ? Prendre les devants, et opter pour la garantie loyers impayés (GLI) avant même la signature du bail. Cela permet de sécuriser le paiement des loyers dès l’entrée du locataire et de ne pas laisser de faille dans la couverture au moindre retard.
Cela dit, quelques assureurs acceptent encore une souscription en cours de bail, à condition que le locataire ait un parcours sans accroc et qu’il occupe le logement depuis plusieurs mois, souvent entre six mois et un an. Un simple retard récent de paiement, et la porte se referme. Voilà pourquoi de nombreux gestionnaires préfèrent verrouiller la protection dès le départ plutôt que de courir ce risque.
Le passage par une agence immobilière simplifie la tâche : de nombreuses agences incluent désormais une garantie loyers impayés collective dans leur offre de gestion locative. Ce format allège les démarches pour le bailleur, qui n’a plus à choisir l’assureur ni à auditer le dossier locataire.
Voici les situations à connaître pour savoir quand activer la GLI :
- Idéalement, la souscription doit précéder la signature du bail, afin que la couverture démarre dès l’installation du locataire.
- À défaut, une souscription reste envisageable en cours de bail, à condition d’un locataire irréprochable.
- En passant par une agence, la GLI s’intègre souvent à la gestion globale, sans formalité supplémentaire pour le bailleur.
Respecter à la lettre les exigences de l’assureur est impératif. Seul un dossier locataire validé dans les règles du contrat ouvre droit à indemnisation en cas de défaillance sur les loyers.
Ce que couvre (et ne couvre pas) votre contrat d’assurance
Derrière un contrat assurance loyers impayés, on trouve plusieurs volets. Le premier, c’est la prise en charge du paiement des loyers : si le locataire cesse de payer, l’assureur prend le relais dans la limite fixée par l’offre. Les charges locatives impayées sont généralement comprises dans le périmètre. Certains contrats prennent également en charge les frais de procédure liés à un contentieux.
Beaucoup d’assureurs ajoutent une garantie pour les détériorations locatives. Cette option compense les dégâts, qu’ils soient volontaires ou non, laissés par le locataire en fin de bail, dans la limite du plafond prévu. Il existe également des options complémentaires : assistance juridique, couverture en cas de vacance locative, ou versement des loyers si le locataire quitte brutalement le logement, voire en cas de décès.
Cependant, la GLI s’arrête à certaines frontières. Les locations saisonnières, baux commerciaux ou professionnels, locations à des proches ou contrats non conformes en sont exclus. Le moindre manquement sur le dossier locataire ou un retard dans la déclaration d’impayé peut conduire à un refus d’indemnisation. Par ailleurs, la caution solidaire ne peut se cumuler avec la GLI, sauf pour étudiants ou apprentis.
Le coût de cette assurance, calculé sur le loyer annuel, oscille généralement entre 2 % et 5 %. Les bailleurs relevant du régime réel peuvent déduire cette charge de leurs revenus fonciers.
Conseils pratiques pour constituer un dossier locataire solide
La solidité du dossier locataire détermine l’accès à la garantie loyers impayés. Les compagnies d’assurance se montrent intransigeantes : l’éligibilité repose sur des critères précis, et chaque pièce fournie doit être irréprochable. La cohérence, la fiabilité et l’exhaustivité du dossier font la différence.
Les pièces incontournables
Pour constituer un dossier conforme, voici les documents à réunir et à vérifier :
- Pièce d’identité en cours de validité
- Contrat de travail ou attestation d’activité professionnelle
- Trois derniers bulletins de salaire ou relevés de revenus
- Dernier avis d’imposition
- Justificatif de domicile récent
- RIB
L’assureur s’attend à une situation professionnelle stable. Pour les salariés, le CDI hors période d’essai reste la référence. Indépendants et professions libérales doivent produire leur bilan ou une attestation d’activité. Le niveau de revenus est décisif : il doit représenter, selon les assureurs, entre 2,5 et 3 fois le montant du loyer charges comprises. Pas de place pour l’à-peu-près lors de l’évaluation de la solvabilité.
Vérifiez l’actualité des documents, la régularité des revenus, l’absence d’erreur ou d’omission. Un dossier incomplet, un justificatif incertain, une incohérence dans le parcours professionnel : autant de raisons pour l’assureur de refuser la souscription à la GLI et de priver le bailleur de la sécurité de ses revenus locatifs. S’armer d’un dossier irréprochable, c’est renforcer sa tranquillité d’esprit et éviter bien des déconvenues lorsque le locataire franchit le seuil du logement.
