Dans une pièce, il y a presque autant d’étudiants que d’employés . La réserve de colocataires potentiels est donc importante pour le propriétaire. Investir dans un appartement pour meubler et louer dans le placement peut fournir un bon rendement . Mais attention, il y a des règles.
Investir dans un appartement partagé, pour quel rendement ?
Le baromètre publié par appartager.com affiche un loyer moyen à 496 €/mois par chambre en colocation sur le territoire. Derrière ce chiffre se cachent des écarts considérables selon la ville.
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Toulouse décroche la palme des loyers les plus abordables, avec une moyenne de 389 € par colocataire. À l’autre bout du spectre, l’Île-de-France caracole en tête, 585 € mensuels par personne. Avec la flambée de l’immobilier, ces loyers ont grimpé de 7 % en seulement trois mois, à l’échelle nationale.
Mais ces chiffres n’ont de sens que si l’on prend le temps de sortir la calculette. Avant d’acheter pour louer en colocation, il faut regarder le rendement à la loupe.
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Concrètement, imaginons Montpellier. Ville universitaire où le loyer moyen en colocation tourne autour de 417 €/mois. Selon l’observatoire CLAMEUR, la location globale s’élève en moyenne à 13,9 €/m². En pratique, un studio de 30 m² se négocie donc à 417 € chaque mois.
Pour séduire un colocataire, il faut souvent descendre le prix d’environ 30 %, soit 290 € par mois. Avec un T2, deux chambres, chaque locataire verse 290 €, soit 6960 € de loyers annuels pour l’ensemble.
En consultant le baromètre immobilier LPI Seloger, le prix moyen d’un appartement ancien à Montpellier atteint 3425 €/m² (données janvier 2021). Un T3 de 60 m² s’achète donc autour de 239 750 €, hors frais de notaire et de mutation.
Ce montage offre un rendement locatif brut de 2,90 % par an, impôts et charges non inclus. Rien de spectaculaire, surtout si on compare à l’investissement en loi Pinel, parfois plus avantageux. Mais tout dépend du bien, de son état, et surtout de son emplacement.
Un autre point à signaler : la répartition du risque. Avec plusieurs colocataires, la probabilité que tous fassent défaut au même moment reste faible. Un atout non négligeable pour l’investisseur prudent.
Placement : quelle propriété viser ?
Un étudiant qui cherche la tranquillité pourra facilement louer un studio vide et le meubler à sa façon. En colocation, en revanche, la demande porte sur un logement complètement meublé et équipé. C’est devenu la norme, et les attentes sont précises.
Pour répondre à ces exigences, voici les équipements attendus dans la cuisine :
- Un four
- Un micro-ondes
- Un réfrigérateur suffisamment spacieux pour les denrées de tous
- Un compartiment congélateur
Côté vaisselle, chaque colocataire doit pouvoir se restaurer sans attendre le passage du lave-vaisselle. Table, chaises pour tous, étagères, petits appareils et un aspirateur complètent le tableau.
Dans les chambres, on attend au minimum des stores, des rideaux, un espace de rangement, idéalement un tiroir qui ferme à clé. La literie soignée, notamment une couette confortable, fait la différence.
Mais l’équipement ne fait pas tout. Les biens recherchés sont ceux qui se trouvent à proximité des transports, des bars ou des quartiers vivants. Ces secteurs voient les prix grimper, mais ce sont aussi ceux où la demande reste la plus forte.
Le baromètre appartager.com le montre bien : à Nantes, chaque offre de colocation reçoit 6,3 demandes en moyenne. À l’inverse, Nice attire 2,6 candidats pour chaque chambre proposée.
Investir dans la colocation, c’est se placer du côté de l’offre, et non de la file d’attente. Et côté fiscalité, il y a de quoi alléger la note.
Fiscalité : quelle option pour le bailleur ?
Celui qui loue un logement meublé peut opter pour le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Deux régimes fiscaux s’offrent alors à lui.
En choisissant le micro-BIC, il bénéficie d’un abattement de 50 %. Autrement dit, seule la moitié des loyers est prise en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, et les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s’appliquent que sur cette base réduite.
Le régime réel simplifié ouvre la porte à la déduction de toutes les charges : copropriété, assurances, entretien, gestion…
Il est aussi possible de comptabiliser l’amortissement des murs et du mobilier. Si des travaux sont réalisés, le déficit foncier peut venir diminuer le revenu imposable.
Le choix du modèle fiscal ne dépend pas du type de location (longue ou courte durée). Ces dispositifs s’appliquent dans les deux cas.
Louer meublé : un encadrement légal précis
La location meublée s’établit avec un contrat standard. Il doit lister tous les colocataires, et peut être conclu sous seing privé ou devant notaire. Sa durée va généralement d’un an, ou neuf mois pour les étudiants.
Une nouveauté : le bail de mobilité permet de louer entre 1 et 10 mois. Dans ce cas, la garantie VISALE protège le bailleur dès le premier impayé, mais il lui est interdit d’exiger un dépôt de garantie.
L’assurance habitation est incontournable : elle protège contre les dégâts causés par les occupants, mais aussi les voisins et les tiers. Les colocataires doivent eux aussi être couverts pour les dommages qu’ils pourraient causer à la propriété.
Pour simplifier la gestion, le propriétaire peut souscrire une assurance habitation à son nom pour le compte des occupants. Avec cette solution, il centralise la couverture de tous les locataires.
La colocation ne se limite pas à répartir un loyer entre amis : elle demande lucidité et méthode, mais peut aussi transformer un simple placement en aventure collective. Reste à savoir qui aura les clés du prochain appartement recherché.
