Quelle banque pratique le différentiel ?

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Alors que les chiffres pour le nombre de nouveaux prêts immobiliers commencent à sembler annoncer une grande année 2020, malgré les circonstances, nous entendons cela et nous lever des alertes et des appels de courtiers Crédit et les professionnels de l’immobilier dénoncent une exacerbation des conditions d’accès au crédit par les banques. Bien, mal ? Quelle attitude les candidats rencontrent-ils pour les investissements immobiliers, surtout par rapport à la crise de Covid ?

Bien sûr, cette année, cela aura été compliqué et sans précédent dans de nombreux domaines. Il convient de rappeler que 2020 a commencé par une restriction de l’accès au crédit sous l’influence du Conseil de haute stabilité financière (HCSF), qui, dès la mi-décembre 2019, a demandé aux banques d’accorder une attention particulière à l’endettement des ménages. Des recommandations, nous sommes rapidement passés aux critères grâce au relais fort et martelé du gouverneur de la Banque de France (membre influent…) à partir de la fin du mois de janvier.

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En fait, elle réglemente davantage la répartition des crédits à taux faible et à taux fixe par le système bancaire que de protéger fondamentalement les ménages ayant le taux de défaut le plus bas d’Europe.

Une première moitié de 2020 en demi-ton

Puis émergé la vague de l’épidémie qui s’est propagée rapidement et a finalement conduit à l’endiguement À la mi-mars. Et là, tout le monde s’est retrouvé dans une situation qui jusqu’à présent a été inimaginable. Les uns les autres organisés de la meilleure façon possible, mais l’absence de mouvement des agents économiques a saisi le système. Les banques ont traité des dossiers qu’elles n’avaient pas eu le temps d’examiner à la fin de 2019 (certains dossiers ont été publiés en mai 2020 !). Or comme la fin de l’année 2019 a été très actif, renforçant le record des transactions et des créances, le premier semestre 2020 a été fortement influencé à partir de la production à bord fin 2019.

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À la mi-mai, avec déconfinement, et sachant que c’est traditionnellement une période très active de l’année dans l’immobilier (approche des vacances d’été, changements professionnels, fin d’année scolaire… qu’il y a recherché en ajoutant les effets sociaux de la période de confinement sur les ménages), nous avons assisté à une ruée sur le marché, qui a provoqué la surchauffe de l’activité de crédit. Lorsque le HCSF a examiné ses recommandations au début du mois d’août, en précisant également certains points qui laissent aux banques une marge de manœuvre, cela a fortement freiné les accords bancaires qui ont été observés alors que, dans le même temps, la demande s’intensifiait encore. Le second confinement et sa privation du droit d’accès pour les professionnels de l’immobilier ont complété des paradoxes cette année entre la forte demande des ménages, les conditions de taux entre plus bas historiquement, et critères l’attribution plus rigoureuse et la froideur des banques, compte tenu d’un avenir incertain quant à la participation au marché et aux effets économiques de la crise.

En conséquence, 2020 montrera la production de prêts immobiliers autour de 200-210 milliards d’euros (y compris les renégociations pour environ 30 milliards), ce qui la place comme une très belle année. Avec, en parallèle, un taux de rejet des banques de fichiers qui est passé de 5 à plus de 13 %, sachant que ces déchets ne comprennent pas les fichiers bloqués par les courtiers (près de 40 % de la part de marché de toute façon) et dont le taux de rejet à première analyse a parfois atteint 30%.

Accessoires de signature et investisseurs intéressés

Mais les fameux critères du HCSF n’expliquent pas tout. D’autant plus que si les professionnels critiquent l’application de ces critères tels qu’ils sont, ils incluent également la composante préventive de l’endettement des ménages. Il fait valoir que d’autres éléments tels que le reste de la vie ou les particularités de la comptabilité des revenus locatifs ne sont pas pris en compte dans le calcul de la dette, en particulier. Mais alerter l’intérêt d’un apport ou d’une prudence dans le poids de la charge de remboursement est assez sain. C’est que, dans le respect de ces « recommandations » (les banques doivent envoyer chaque mois à la Banque de France un rapport détaillé sur les dossiers émis par dérogation à ces critères), nous excluons effectivement pour la première fois les acheteurs, qui ont souvent des revenus plus modestes ou évolutifs, mais aussi les investisseurs en raison de l’absence d’un calcul différentiel entre les frais de remboursement et les loyers reçus ou perçoivent, avec la conséquence de l’accentuation de la division sociale dans l’accès à la propriété.

Sans parler du taux d’usure qui pose un énorme problème pour toute la chaîne de crédit. Ce taux, calculé trimestriellement par la Banque de France, détermine légalement le taux annuel effectif maximal auquel un prêt peut être accordé pour le trimestre suivant. Et dans la période actuelle de taux bas — probablement durablement bas pour ne pas freiner la reprise économique — l’impact de l’intérêt dans le calcul du TAP est presque marginale par rapport à d’autres composantes, telles que les coûts d’archivage, les coûts de garantie et surtout l’assurance emprunteur. Si le taux d’intérêt peut être négocié très favorablement, la politique de la banque de crédit en termes de frais d’application ou de garantie ou de prime d’assurance, en cas de situation de santé précise ou la nature des risques à couvrir ; il peut peser lourdement dans le calcul et transformer l’affaire en irrecevabilité.

Effet COVID et analyse des risques bancaires

Dans un premier temps de confinement, les banques ont cherché à projeter les effets de la crise et les dispositions pour soutenir l’économie Français. Nous avons donc constaté une diminution de certains points d’étude des risques, ce qui est tout à fait normal. Pendant l’extension du confinement, les banques ont favorisé les quelques dossiers « sans risque », qui exclut également les personnes travaillant dans des secteurs touchés de manière plus durable : événements, hôtels et restaurants, commerce de détail non alimentaire, transport aérien, etc. du chômage partiel, l’accent a été mis sur la solidité des entreprises, tandis que le nombre de faillites, qui ont fait l’objet d’une forte publicité, a augmenté. Le rebond (récupération !) été a rétabli la confiance aux banques, en particulier que les dispositifs du soutien ont été maintenus au moins jusqu’à la fin de 2020.

Le second endiguement défie les banques parce qu’il y a peur d’une vague de difficultés économiques au début de 2021, plus ou moins fortes selon la durée et la gravité des contraintes sanitaires. L’annonce d’un vaccin efficace et l’engagement du gouvernement et de la Banque centrale européenne à l’égard de la zone euro risquent de redéfinir les règles de concession, mais il subsiste de graves incertitudes.

Comment emprunter aujourd’hui

Pour ceux qui veulent s’engager dans un projet d’achat et qui devront emprunter, il est d’abord nécessaire de distinguer si c’est l’acquisition d’une résidence principale ou autre. En fait, l’achat de logements occupés pour sa vie quotidienne prend moins en compte les notions de prix et les perspectives du marché. Il est plus influencé par sa situation, son niveau de performance, son évolutivité, son environnement. Sauf pour un événement de la vie, nous sommes partis y vivre pendant quelques années. Nous devons donc comprendre la situation actuelle : locataire ou déjà propriétaire. Certes, un emprunteur qui a une propriété devra gérer le sort de sa propriété actuelle. Le crédit-bail pour couvrir la le remboursement des prêts est la question du taux d’endettement selon les normes HCSF. Cela peut le bloquer dans son nouvel achat. Étant donné que le marché des prix s’est très bien déroulé, les banques n’ont pas vraiment renforcé les conditions de leurs prêts relais, sauf dans les zones où il y a peu de transactions ou dans le cas d’actifs atypiques. L’utilisation du relais est donc possible, d’autant plus que les taux d’intérêt sont toujours bas.

Pour les premiers utilisateurs ou les locataires, les deux points essentiels à examiner avant de commencer sont la contribution personnelle et le fonctionnement des comptes bancaires. La banque prévoit l’impact du remboursement dans le budget et vérifiera si l’échéance future du prêt est compatible avec le prix du loyer actuel et la capacité de générer des économies. Comme nous le savons tous, l’achat de logements neufs conduit souvent à des coûts supplémentaires, ce qui peut soulever la question du poids des dépenses de logement sur le revenu en fonction de de style de vie. Bien sûr, la rigueur dans la gestion des comptes est un critère soigneusement examiné.

En ce qui concerne les investissements loués, la position actuelle des autorités de régulation est insupportable. Il n’est pas logique de conserver un intérêt fiscal dans une dette optimisée sur les revenus fonciers et de pénaliser autant l’investisseur. Surtout parce qu’il contribue ainsi à la fluidité du marché immobilier en accompagnant les besoins en logement des Français. L’attention doit d’abord être activée pour assurer le projet. Par exemple, ne pas hésiter à souscrire une assurance garantie pour le loyer impayé ou même le manque de location. Il existe également des garanties pour la remise en état des logements détériorés. Tout ce qui peut éviter le risque de dépenses supplémentaires ou de manque de revenus locatifs est bon à regarder.

L’ intérêt du logement pour les Français

Achat L’immobilier est un investissement important en termes de changement de vie, de dépenses et de passifs. Ces dernières années ont été euphoriques et parfois les conséquences de l’accès à la propriété ont été estimées à tort. L’appétit des ménages pour les investissements immobiliers n’est pas nié, car toutes les enquêtes effectuées au cours de cette période de confinement spéciale le confirment. Plus de 3 Français sur 4 placent le logement dans leurs projets ou leurs grandes préoccupations. Un tel projet se prépare. Une enquête récente menée par Opinion Way* pour Artemis Brokerage montre que 8 Français sur 10 se sentent plus difficiles à accéder au crédit et que seulement 16 % des répondants ont poursuivi leurs projets après la délimitation. L’anxiété naturelle d’entreprendre un achat de cette importance est renforcée par la période actuelle. D’où la nécessité absolue de bien préparer ce projet. Cependant, 61% des personnes de cette même enquête prédisent de le faire en exhortant un courtier en priorité.

*Baromètre « Le français et l’immobilier à l’épreuve de la crise — Onda 3 », mis en ligne les 21 et 22 octobre 2020 avec 1 015 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans.