Comment créer une société civile immobilière (SCI) ?

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Comme de plus en plus de français, l’idée d’investir dans l’immobilier vous a sûrement traversé l’esprit. Avez-vous songé à investir à plusieurs ? Avec les membres de votre famille peut-être ? Dans ce cas, avant de vous lancer, vous devez vous informer sur le statut juridique que prendra votre future société. Le statut de SCI est une alternative pour les particuliers qui souhaiteraient se lancer dans l’immobilier sans en faire une activité commerciale. Vous voulez en savoir plus ? Cet article vous propose de découvrir comment créer une société civile immobilière.

Pourquoi créer une SCI ?

Avant de penser « pratique » en répondant à la question comment procéder à la création d’une SCI, vous devez d’abord comprendre le fonctionnement d’une SCI ainsi que les différents avantages que cette forme juridique procure à ses fondateurs.

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Caractéristiques d’une SCI

Par définition, une SCI ou Société Civile Immobilière est une société fondée par des particuliers désirant gérer un ou un ensemble de biens immobiliers. Ainsi, si vous projetez avec vos proches (familles, amis ou autres) d’acheter ou de construire un bien pour le louer ou le vendre, de gérer votre patrimoine familial, la SCI est une forme de société faite pour vous.

·         Les activités concernées

Par contre, les activités commerciales comme l’achat et la revente de bien de manière régulière sont exclues du cadre de la SCI. Il en va de même pour la location saisonnière. Donc si votre projet repose sur ces activités, la SCI n’est pas le statut juridique pour vous. Il vaut mieux se tourner vers les sociétés commerciales comme la SARL ou la SAS. Il s’agit d’une personne morale à part entière pour distinguer le patrimoine de la société de celui des associés.

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En fonction de vos activités, vous pouvez créer une SCI construction vente, une SCI professionnelle ou une SCI familiale. La SCI construction vente a pour activité de construire un bien pour le revendre, la SCI professionnelle vous permet d’acquérir des locaux professionnels et la SCI familiale vous permet de gérer un ou plusieurs biens avec les membres de votre famille. D’ailleurs, les associés d’une SCI peuvent très bien être mineurs. Dans la pratique, ce fait est même courant quand ce sont les parents qui fondent la société.

·         La responsabilité des associés

Cependant, vous devez savoir que, d’un côté, vous avez une responsabilité subsidiaire sur les dettes de la société. Donc, en cas de litige avec les créanciers, vos biens personnels peuvent aussi être concernés contrairement à une société commerciale où les associés sont seulement responsables à hauteur de leurs apports. D’un autre côté, votre responsabilité est non solidaire c’est-à-dire que vous n’avez l’obligation de payer que proportionnellement à votre part et n’êtes en aucun cas responsable de la part des autres associés.

·         Le nombre d’associés et le capital social

Une SCI peut être créée par deux ou plusieurs associés sans limite du nombre maximum d’associés. Ce qui vous laisse une part de souplesse sur l’intégration future d’autres associés si vous avez des débuts modestes et que plus tard vous souhaitez développer votre patrimoine. Outre la SCI familiale, vous n’avez pas de conditions spécifiques qui régit la qualité des associés dans une SCI et le capital social minimum pour créer une SCI est de 1€. Bien entendu, pour la crédibilité de votre démarche auprès d’éventuels bailleurs, il est nécessaire de penser à un capital plus conséquent. Vous pouvez opter pour une société à capital fixe ou variable.

Avantages de la création d’une SCI

Vu les caractéristiques de cette forme juridique, vous vous demandez quels sont alors les avantages concrets de créer une société civile immobilière ?

·         Transmission de patrimoine facilitée

Une des principaux motifs de création d’une SCI, la transmission du patrimoine est grandement facilitée par l’adoption de ce statut juridique. Comment ? Eh bien, lorsque vous souhaitez faire don de votre patrimoine immobilier à vos héritiers, ces derniers devront s’acquitter des droits de succession qui peuvent revenir chers. Pour anticiper, créer une SCI permet de céder le patrimoine immobilier de manière progressive sous forme de donation de parts sociales.

·         Gestion du bien ou du parc immobilier plus souple

Contrairement à une société commerciale classique, la SCI étant destinée aux particuliers, la gestion de cette forme de société est plus souple. En effet, vous pouvez décider librement de la gérance de la SCI, de ses responsabilités voire de la confier à une personne extérieure. Si au début, vous décidiez de former la société pour la gestion d’un bien, vous pouvez facilement agrandir votre patrimoine immobilier en regroupant vos acquisitions dans la structure unique de la SCI.

·         Une fiscalité avantageuse en SCI

Les avantages fiscaux constituent aussi un argument de poids en faveur de la création d’une SCI. Outre le fait de bénéficier de droits de succession réduits grâce à une imposition sur la cession des parts et non sur la valeur du bien, vous avez aussi l’avantage de pouvoir choisir votre régime fiscal.

En effet, vous pourrez opter soit pour le régime de l’Impôt sur les Revenus (IR) soit pour celui de l’Impôt sur les Société (IS). La différence ? Dans le premier cas, c’est chaque associé qui intègre ses revenus dans ses déclarations personnelles. Dans le second, le résultat net est déclaré par la SCI et elle règle les impôts. Ainsi, en tant qu’associé, vous allez plutôt déclarer les dividendes que vous allez recevoir éventuellement.

Il se peut aussi que vous décidiez d’investir en couple, la création d’une SCI va vous permettre d’éviter l’indivision mais aussi d’optimiser la fiscalité de votre foyer fiscal.

Quelles démarches pour la création d’une SCI

Maintenant que vous savez pourquoi créer une SCI et que vous êtes convaincu d’être sur le bon chemin pour investir dans l’immobilier, il est temps de se pencher sur les aspects pratiques à savoir les démarches de création d’une SCI (société civile immobilière). En effet, comme pour toutes les sociétés, la constitution d’une SCI doit suivre une démarche précise en cinq étapes.

Etape 1 : Rédaction des statuts

La création d’une SCI commence par la rédaction des statuts de la société. C’est une formalité obligatoire pour toutes les sociétés et malgré la souplesse de fonctionnement de la SCI, il y a certaines mentions obligatoires que vous ne devez pas oublier dans vos statuts comme l’identité des associés, la dénomination sociale, le siège social, les apports de chaque associé, les règles de l’Assemblée Générale… En effet, vous ne devez pas oublier qu’en tant que société, vous aurez aussi à tenir des Assemblées Générales.

Un conseil à ce stade est de ne pas nommer le gérant dans les statuts de la SCI mais dans les annexes. En effet, cette précaution vous évitera de payer des frais de modification statutaire en cas de changement de gérant. Sinon, il serait judicieux de se faire accompagner par un professionnel lors de la rédaction des statuts pour ne pas se tromper sur ce document juridique important.

Etape 2 : Dépôt du capital social

Deuxième étape de la création d’une SCI, vous allez déposer vos apports en capital social. Alors, vous pouvez ouvrir un compte bancaire attribué à la société pour vos dépôts en numéraire car oui, il est tout à fait possible de s’attribuer des parts sociales en échange d’un apport en nature comme un bien immobilier, par exemple.

Vous devez savoir que le compte bancaire de la SCI pourra vous être utile dans l’optique d’un éventuel besoin de financement dépendamment de vos ambitions dans le développement de votre patrimoine immobilier. Une fois les fonds déposés en banque, vous recevrez une attestation de dépôt de fonds comme justificatif.

Etape 3 : Publication dans le Journal d’Annonce Légal (JAL)

La troisième étape de votre démarche sera la publication de la constitution de votre société dans un journal spécialisé comme le JAL. Cette étape a pour objectif d’informer le tiers que vous êtes en train d’immatriculer une SCI. Mais elle peut aussi induire une démarche commerciale dans le sens où d’éventuels locataires pourront voir votre annonce.

Votre publication dans le JAL devra contenir les mentions telles que la dénomination sociale de la SCI, son siège social ou encore la date de début de vos activités. Le coût d’une annonce légale est de 185€ HT en France métropolitaine et 222€ HT si votre SCI est domicilié à la Réunion ou Mayotte. Une fois cette démarche accomplie, vous recevrez une attestation de parution dans le JAL comme justificatif.

Etape 4 : Constitution du dossier d’immatriculation

Une fois ces démarches accomplies, vous aurez à constituer votre dossier c’est-à-dire en rassemblant les documents obligatoires pour la constitution d’une SCI. Il s’agit notamment de :

  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par le gérant
  • L’attestation de dépôt des fonds
  • L’attestation de parution dans le JAL
  • Le formulaire Cerfa M0 de constitution d’une SCI dûment rempli
  • Une photocopie d’identité du gérant
  • Un certificat de non-condamnation du gérant
  • Une attestation de filiation
  • La déclaration des bénéfices effectifs                     

Etape 5 : Immatriculation auprès du greffe

Enfin, vous allez entamer la démarche ultime pour créer votre SCI : l’immatriculation auprès du greffe. C’est seulement à l’issue de cette démarche, effectivement, que votre société sera reconnue et que vous pourrez démarrer vos activités. Il est donc important de veiller à présenter un dossier complet au risque de recevoir un « rejet du dossier » et de payer des frais complémentaires.

Vous pouvez déposer votre dossier par courrier postal, vous rendre auprès du greffe ou immatriculer votre SCI en ligne. Une fois cette dernière étape accomplie, vous recevrez votre extrait Kbis et votre numéro Siren.