La société civile immobilière (SCI) désigne une forme de société civile qui permet d’acheter, de gérer et de rentabiliser divers logements. Il peut parfois arriver que cette société cesse ses activités de façon prématurée.
Plusieurs raisons peuvent expliquer la fermeture d’une SCI : désaccord entre collaborateurs, liquidation judiciaire, décès du dirigeant… Si vous envisagez de fermer votre SCI, alors ce guide devrait vous intéresser.
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Plan de l'article
La dissolution de la SCI
Avant de liquider une SCI, sachez que la dissolution désigne la première formalité pour fermer une société civile immobilière. Elle nécessite la consultation et la prise d’une décision collective par les actionnaires, puis la réalisation de différentes démarches de publicité.
La dissolution est l’initiative qui prononce ou constate la fermeture de cette société. Si la dissolution-liquidation est anticipée, alors ce sont les associés qui prennent ensemble cette initiative en assemblée générale. La dissolution peut aussi être décidée par un juge : il s’agit alors de la dissolution judiciaire pour justes motifs. Sur le plan chronologique, elle a lieu avant la liquidation étant donné qu’elle l’ordonne.
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La décision de la dissolution
La procédure de dissolution est en principe actée par les actionnaires qui se sont réunis en assemblée générale. Si aucune mesure statuaire spécifique n’est prise, alors l’initiative de fermer la SCI est décidée à l’unanimité. La dissolution de la Société civile immobilière enclenche de façon automatique l’ouverture de la procédure de liquidation.
Les partenaires sont alors tenus de nommer un liquidateur dans l’immédiat, sauf si celui-ci est déjà désigné dans les statuts. Au terme de la réunion des partenaires, un procès-verbal de dissolution est tenu.
L’enregistrement de la décision de dissolution
L’initiative de dissolution doit nécessairement être enregistrée au niveau du service des impôts. Depuis le 1er Janvier 2019, le représentant légal n’est plus obligé de payer le droit fixe estimé à 375 euros ou 500 euros, mais l’enregistrement demeure une obligation.
La publication de la dissolution
La dissolution de la Société Civile Immobilière implique la réalisation de deux procédures à savoir : l’inscription modificative au Registre des Commerces et des Sociétés et la publication dans un JAL ou Journal d’Annonce Légales.
Notez que tant que la fermeture n’a pas été annoncée publiquement sur un journal légal, celle-ci n’a aucun effet sur les tiers. La société n’a pas ainsi la possibilité de s’en prévaloir au niveau de l’administration fiscale.
Fermer une SCI : la procédure de la liquidation
La liquidation est la seconde formalité à entreprendre dans le cadre de la fermeture de la SCI. Elle a pour mission de gérer les retombées fiscales, juridiques et patrimoniales de la dissolution.
La liquidation désigne donc toutes les opérations visant, suite de la dissolution, à vendre tous les actifs, à régler les créanciers éventuels avec les liquidités, puis à partager le reste du montant entre les actionnaires.
L’ouverture de la procédure
La liquidation de la SCI débute de manière automatique une fois que la dissolution est prononcée. Les actionnaires ne sont pas en mesure de décider de ne pas l’effectuer et ce, même à l’unanimité. Il n’y a donc pas d’initiative de liquidation à proprement parler.
On relève néanmoins des cas de dissolution de SCI sans liquidation. Ces genres de situations surviennent en cas de réunion de l’ensemble des parts sociales confiées à une personne morale.
Quel que soit le motif de la dissolution, la SCI garde sa personnalité morale pour les besoins de la procédure de liquidation. Elle ne disparaît de manière définitive qu’à la fin de cette procédure.
Le choix du liquidateur
Le liquidateur est désigné en même temps que la décision de dissolution ; il peut aussi être nommé via les statuts. Si l’avis des actionnaires divergent sur la question, un juge peut intervenir afin de trancher.
Il est également possible de désigner plusieurs liquidateurs pour la fermeture de la société civile immobilière. À l’inverse de la liquidation judiciaire, il n’est pas obligatoire que les liquidateurs soient des professionnels.
D’ailleurs, le plus souvent, la collectivité des collaborateurs ou le gérant de SCI seront nommés comme les liquidateurs.
La clôture de la liquidation
Quand sa mission est terminée, le liquidateur réunit les actionnaires en assemblée générale pour se pencher sur le compte définitif de liquidation. Dans le cas où tout serait en règle, ceux-ci donnent quitus et déchargent alors le liquidateur de ses responsabilités.
Le compte de liquidation fait le bilan de l’ensemble des dépenses et recettes intervenues depuis le début de la démarche de liquidation. Il peut être associé à un rapport du liquidateur, dans lequel ce dernier spécifie les conditions dans lesquelles se sont déroulées les formalités de liquidation.
