5e ville de la région Hauts-de-France en termes de population, Dunkerque intéresse de plus en plus d’investisseurs pour son marché immobilier qui depuis peu reprend des couleurs. L’investissement locatif s’avère très intéressant dans certains quartiers de la ville au vu de leurs caractéristiques. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à Dunkerque, découvrez les avantages fiscaux qu’offre cette ville et les meilleurs quartiers où investir.
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Plan de l'article
Les avantages fiscaux de l’immobilier locatif à Dunkerque
S’il n’est plus possible de défiscaliser par la loi Pinel à Dunkerque depuis 2019, le marché immobilier à Dunkerque demeure très attractif. Nombreux sont les dispositifs de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier en contrepartie de l’acquisition d’un bien à mettre en location et à condition de rentrer dans les cases d’éligibilité.
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Chacun de ces dispositifs garantit des avantages fiscaux très importants, de quoi vous assurer une rentabilité optimale. Vous aurez le choix entre le dispositif Denormandie ou le déficit foncier, la loi Malraux ou la loi Censi-Bouvard, etc.
En investissant par la loi de Denormandie, chaque investisseur a la possibilité de diminuer ses impôts de 12 à 21 % du coût total des opérations (achat immobilier et travaux compris). Cet abattement est variable suivant la période de location du logement. Ainsi, pour une mise en location de 6 ans et de 9 ans, la réduction est respectivement de 12 % et 18 %. Pour une prolongation de la mise en location du logement jusqu’à 12 ans, cette réduction est de 21 %.
La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une déduction de l’impôt sur le revenu. Cette déduction se fait à un taux qui varie entre 22 % et 30 % du coût total des travaux de restauration complète d’un immeuble classé, lequel est situé dans certaines zones précises.
Les secteurs concernés sont entre autres le Secteur Sauvegardé ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager. Toutefois, cette déduction reste limitée, car elle ne peut excéder 100 000 euros par an et n’est valable que sur 4 ans.
Quant à la loi Censi-Bouvard, lorsque vous investissez par ce dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un taux de 11 % de la somme investie pour l’acquisition d’une résidence de services. La réduction est applicable dans une limite de 300 000 euros par an. Un engagement locatif obligatoire de 9 ans est requis à ce propos et il en va de même pour le respect du plafonnement des niches fiscales, lequel s’élève à 10 000 euros par foyer fiscal et par an.
Par ailleurs, dans le cas de l’achat d’un bien immobilier ancien, le déficit foncier garantit une déduction des revenus imposables du montant total de l’ensemble des travaux effectués sur le bien concerné. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont malheureusement pas inclus et la déduction est plafonnée à 10 700 euros sur une année.
Où investir dans l’immobilier locatif à Dunkerque
Le quartier Téteghem est une première destination à envisager. Sa situation géographique est très favorable et le cadre de vie y est idéal. En effet, le calme et la tranquillité sont au quotidien dans ce secteur et l’on y retrouve toutes les commodités essentielles pour faire un meilleur investissement. Il s’agit d’un secteur résidentiel qui attire de plus en plus d’investisseurs, car non seulement les demandes de locations y affluent, mais aussi investir dans l’immobilier y est intéressant.
Le prix moyen du mètre carré y est très attractif et si vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier à Téteghem, le budget à prévoir varie généralement entre 1 100 euros et 2 400 euros environ par m2. Pour la mise en location, il faut souligner que les loyers mensuels font en moyenne 9,7 euros le mètre carré.
Outre Téteghem, les quartiers de Malo-les-Bains et de Rosendaël constituent également dans cet article des secteurs idéals pour investir dans l’immobilier locatif à Dunkerque. Situées en bord de mer, il s’agit de valeurs sûres du marché immobilier dunkerquois, lesquelles tirent les prix vers le haut.
Si Malo-les-Bains est l’un des quartiers les plus huppés de Dunkerque, il s’agit également d’un secteur qui attire les locataires. Il faudra prévoir entre 1 100 euros et 2900 euros par m2 en moyenne pour acquérir un bien à Malo-les-Bains.
Quant à Rosendaël, il s’agit d’un quartier très populaire pour son secteur Excentric. Zone la plus animée et la plus cotée de Dunkerque, Rosendaël attire de nombreux locataires et le prix au m2 est plus accessible, car il varie entre 1100 et 2400 euros.
Les critères à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier locatif à Dunkerque
Avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif, il faut prendre en compte plusieurs critères afin de maximiser vos chances de réussite. À Dunkerque, comme partout ailleurs, le choix de l’emplacement est primordial. Il faut donc étudier attentivement les quartiers qui présentent un potentiel intéressant pour la location.
Il faut également vérifier la demande locative dans la ville et plus particulièrement dans le quartier visé. Effectivement, si personne ne recherche des logements à louer dans ce secteur, votre investissement risque bien de se révéler peu rentable voire même déficitaire.
Pensez à jauger la qualité du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Si celui-ci nécessite des travaux importants avant sa mise en location ou s’il n’est pas aux normes écologiques actuelles (isolation thermique par exemple), cela peut rapidement impacter votre budget initial et nuire au rendement futur.
Le prix du bien doit aussi être étudié avec attention : il faut prendre en compte les charges afférentes à cet investissement : frais annuels liés à l’immeuble (syndicat…), taxes foncières…
D’autres paramètres peuvent aussi entrer en ligne de compte selon votre projet personnel : proximité avec les transports en commun et/ou la gare SNCF ; distance avec les écoles/universités ; présence d’espaces verts/loisirs…
Investir dans l’immobilier locatif demande beaucoup d’exigence, mais les possibilités sont nombreuses et Dunkerque est une ville qui peut réserver de belles surprises pour les investisseurs astucieux.
Les tendances du marché immobilier de Dunkerque et leur impact sur l’investissement locatif
Maintenant que nous avons vu les points clés à considérer lors d’un investissement locatif dans la ville de Dunkerque, pensez à bien noter que les prix de l’immobilier ont augmenté ces dernières années, mais restent en dessous des moyennes nationales. Effectivement, le m² coûte en moyenne 1 600€ dans cette région contre 2 500€ à Paris ou encore près de 3 300€ sur la Côte d’Azur. Cette situation peut donc être favorable pour un futur projet d’investissement locatif.
La ville de Dunkerque a initié plusieurs projets urbains depuis quelques années afin d’améliorer l’attractivité du territoire et renforcer son dynamisme économique. De même, elle compte poursuivre cette tendance avec des aménagements visant à développer l’écologie (ville verte) ainsi que le développement durable (centrale hydrolienne). Ces initiatives auront un impact positif sur l’immobilier local, favorisant ainsi une croissance plus soutenue.
Pensez à bien noter que le marché immobilier dunkerquois reste largement dominé par les habitations individuelles qui représentent environ deux tiers des transactions effectuées chaque année.
Compte tenu de tous ces éléments • demande élevée pour les studios/T1, prix immobiliers raisonnables, projets urbains en cours • Dunkerque représente une opportunité intéressante pour tout investisseur immobilier futuriste.
