Vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport ? L’achat d’un bien immobilier locatif exige des connaissances en matière de location, de prêts hypothécaires, de relations entre locataires et propriétaires, et de gestion des biens.
L’achat de biens immobiliers peut être lucratif mais, comme tout investissement, il est important de savoir choisir le bien qui vous correspond parfaitement.
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Plan de l'article
Vous voulez être propriétaire ?
Obtenir investissement immobilier neuf et agir en tant que propriétaire peut être un bon moyen de gagner un revenu, mais cela demande un engagement en temps et en argent. Après avoir choisi la bonne propriété, préparé l’unité et trouvé des locataires fiables, un entretien continu est nécessaire.
Les coûts de maintenance et d’entretien peuvent diminuer votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité d’une urgence, comme des dommages au toit. Les investisseurs doivent prévoir de mettre de côté 1 % de la valeur de leur propriété pour les réparations.
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Les propriétaires de biens locatifs peuvent gérer eux-mêmes leur bien ou faire appel à un gestionnaire immobilier, qui perçoit généralement entre 8 % et 12 % des loyers perçus. Bien que coûteux, un gestionnaire immobilier peut fournir un large éventail de services, notamment l’organisation des travaux d’entretien et de réparation, la sélection des nouveaux locataires et le traitement des retards de paiement des loyers.
En outre, les propriétaires de biens locatifs doivent connaître les lois sur les relations entre propriétaires et locataires en vigueur dans leur État et leur région. Les locataires et les propriétaires ont des droits et des obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion et les lois sur le logement équitable.
Il est important de protéger un investissement immobilier. En plus de l’assurance habitation, les propriétaires de biens locatifs peuvent souscrire une assurance propriétaire, qui couvre les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile au cas où un locataire ou un visiteur se blesserait à cause de problèmes d’entretien de la propriété.
Acheter un bien locatif
Avant d’envisager un investissement locatif, il faut penser à l’emplacement du logement locatif. Une ville ou un quartier où la population est en croissance et où un plan de revitalisation est en cours représente souvent une opportunité d’investissement.
Un quartier où le taux de criminalité est faible, où l’accès aux transports en commun est facile et où le marché de l’emploi est en pleine expansion peut également représenter un plus grand nombre de locataires.
Lorsque vous choisissez un bien locatif rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont faibles, où le district scolaire est bon et où il y a de nombreuses commodités, comme des restaurants, des cafés, des magasins, des sentiers et des parcs.
Les sites de biens immobiliers en ligne fournissent des informations aux investisseurs, notamment les taux de location des maisons et la valeur actuelle des biens d’investissement. Certains sites fournissent aux investisseurs des informations sur les tarifs de location en vigueur pour les maisons de vacances ou les condos.
Financement de votre bien locatif
La procédure d’obtention d’un prêt pour un bien locatif est la même que celle d’un prêt hypothécaire pour une résidence principale, à quelques différences près. Les taux de défaillance étant plus élevés pour les prêts immobiliers locatifs, le risque supplémentaire signifie que les créanciers appliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés aux propriétés locatives.
Les normes de souscription peuvent être plus strictes pour les demandeurs de biens locatifs. Les prêteurs hypothécaires se concentrent sur le score de crédit, l’acompte et le ratio dette/revenu et, bien que les mêmes facteurs s’appliquent aux prêts hypothécaires pour immeubles locatifs, l’emprunteur sera probablement tenu de respecter un score de crédit plus strict, des seuils DTI ((debt-to-income) et un acompte minimum plus élevé :
Cote de crédit : Un score minimum de 620, avec de meilleurs taux et conditions offerts avec des scores de 740 et plus.
Acompte : Un acompte de 0 à 3 % peut être acceptable sur un prêt hypothécaire conventionnel pour une résidence principale, mais les emprunteurs pour un investissement immobilier doivent généralement prévoir un acompte de 15 à 25 %.
Ratio dette/revenu (DTI) : le DTI représente le pourcentage du revenu mensuel de l’emprunteur consacré à la dette. Les prêteurs vous autorisent généralement à prendre en compte jusqu’à 75 % de votre revenu locatif prévu dans votre DTI.
Épargne : Les emprunteurs doivent disposer de liquidités pour couvrir trois à six mois de versements hypothécaires, y compris le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance.
Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer un immeuble de placement ? Cela dépend des objectifs et de l’épargne de l’investisseur. Payer comptant pour un immeuble de placement n’est peut-être pas une option pour de nombreux investisseurs, mais cela peut générer immédiatement un flux de trésorerie mensuel positif.
Les critères à prendre en compte pour choisir le bon emplacement
Le choix de l’emplacement est un facteur clé lorsqu’il s’agit d’investir dans une propriété locative. Voici quelques critères à prendre en compte pour choisir le bon emplacement.
Demande locative : Avant d’acheter une propriété, il faut vérifier la demande locative dans cette zone. Cela peut être fait en examinant les taux de vacance des logements et les loyers moyens.
Emplacement géographique : La proximité des commodités telles que les écoles, les transports publics, les supermarchés et autres centres commerciaux joue un rôle majeur dans la recherche de bons emplacements pour investir.
Sécurité : Une sécurité adéquate est cruciale pour tout futur résident ou locataire potentiel, ce qui signifie qu’une localisation sûre est essentielle lors du choix de l’emplacement idéal.
Coûts immobiliers : Les coûts immobiliers varient considérablement selon l’emplacement et doivent être pris en compte avant tout achat immobilier afin que le coût total soit cohérent avec le budget disponible.
Pour résumer, lorsque vous choisissez un emplacement pour votre propriété locative, vous devez considérer la demande locative, l’emplacement géographique, la sécurité, l’évaluation future et les coûts immobiliers. Tous ces facteurs peuvent avoir un impact sur le succès de votre investissement immobilier à long terme.
Comment gérer efficacement votre investissement locatif
Après avoir fait l’acquisition d’une propriété locative, il faut savoir comment la gérer efficacement pour garantir le succès à long terme de votre investissement immobilier. Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à gérer votre bien immobilier locatif.
Engagez un gestionnaire immobilier : Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas se préoccuper des tâches quotidiennes liées à la gestion immobilière, il peut être judicieux d’embaucher une entreprise spécialisée en gestion immobilière. Les services peuvent varier selon les fournisseurs, mais ils incluent souvent la recherche de nouveaux locataires, la collecte des loyers et l’entretien général du bâtiment.
Maintenez l’immeuble en bon état : Si vos résidents sont heureux dans leur logement avec un bail renouvelé chaque année ou presque tous les deux ans, cela signifie qu’ils s’y sentent chez eux. Assurez-vous donc que leur maison reste confortable et sûre pour eux.
Gérez efficacement les finances liées au bien immobilier locatif : Il faut anticiper les coûts liés aux réparations, tels qu’une fuite d’eau, la panne d’un système ou encore une infestation de nuisibles. En ayant connaissance de ces risques potentiels avant qu’ils n’apparaissent, vous pouvez établir un plan qui permettra une intervention rapide en cas d’urgence.
La gestion efficace de votre investissement immobilier locatif implique l’embauche d’un gestionnaire immobilier si nécessaire, le maintien régulier du bâtiment ainsi que sa prise en charge par rapport aux besoins du locataire et à la situation financière globale. Une bonne gestion sera bénéfique pour vous et vos futurs résidents !
