Comment optimiser la fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif ?

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Pour inciter les particuliers à se lancer dans l’investissement locatif en France, l’État met en place un certain nombre de dispositifs de défiscalisation. Grâce à ce dernier, les propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier peuvent optimiser le rendement de leur investissement. En effet, le montant de l’impôt qu’il doit payer est réduit. Vous investissez également en immobilier ? Découvrez comment optimiser votre fiscalité.

Ce qu’il faut entendre par défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière désigne un ensemble de mesures fiscales incitant les particuliers à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens. L’aide prend la forme d’une réduction d’impôts, dont les montants, les modes de calcul, les durées et les conditions d’obtention dépendent de la loi de défiscalisation choisie.

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Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent. Chacun a ses propres atouts et aussi ses propres inconvénients. D’où l’intérêt de bien faire son choix pour optimiser la fiscalité de son investissement locatif.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?

Voici la liste des lois de défiscalisation applicables en ce moment.

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Le dispositif Pinel

Cette mesure de défiscalisation incite à l’investissement dans le neuf. En effet, si vous mettez en location votre logement neuf pendant une durée de 6 ans, 9ans ou 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % selon la durée choisie. Pour en bénéficier, un certain nombre de conditions doit être rempli. Le montant de l’investissement ne doit pas, par exemple, dépasser 300 000 €. Le bien doit également se trouver dans une zone bien définie.

Le dispositif Malraux

Celui-ci se choisit si vous souhaitez optimiser votre investissement dans un bâtiment ancien et réhabilité. Pour que votre bien soit éligible à ce dispositif de défiscalisation, il faut qu’il se trouve dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP).

Son fonctionnement est simple : vous achetez un bien ancien et vous le rénovez. La loi Malraux vous donne la possibilité de récupérer 22 % ou 30 % du montant des travaux sur les revenus locatifs, dans un plafond de dépenses de 100 000 € par année fiscale, sur 4 ans.

Le dispositif monuments historiques

Ce dispositif propose une réduction d’impôts sur les revenus tirés d’un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Le dispositif monuments historiques fonctionne de la même manière que la loi Malraux : vous achetez un bien ancien et vous le restaurez. Ce qui le différencie est qu’il permet de tirer des revenus locatifs 100 % du montant des dépenses liées aux travaux. Pour en bénéficier, un certain nombre de conditions s’impose.

Le dispositif Denormandie

Celui-ci est presque identique à la loi Pinel, sauf qu’il s’applique sur un bien qui doit faire l’objet d’une rénovation. Pour en profiter, il faut que le montant des travaux soit de 25 % du prix de revient. Les travaux doivent également avoir pour objectif d’optimiser les performances énergétiques du logement.

Le dispositif Pinel outre-mer

Ce dispositif fonctionne de la même manière que le dispositif Pinel en métropole. Il se distingue cependant sur quelques points. Le bien doit d’abord se trouver dans une COM ou un DOM. La réduction d’impôt, quant à elle, est de 23 % (6 ans), 29 % (9 ans) ou 32 % (12ans).

La location meublée, l’autre solution pour optimiser la fiscalité de son investissement immobilier

Le fait de choisir la location meublée vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages en matière de fiscalité. En effet, les revenus que vous en tirez peuvent être déclarés au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.

Cela signifie que seule la moitié de vos revenus locatifs sont soumis aux impôts. Si vous les déclarez au titre de régime réel, la location meublée vous donne la possibilité de déduire vos charges effectives avec la possibilité de faire du déficit.

Si vous choisissez la location meublée, vous avez le choix entre le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur meublé professionnel (LMP). Si vous optez pour le statut LMNP, vous avez la possibilité de le cumuler avec le dispositif Censi-Bouvard.