Comment un citoyen non américain peut-il acheter un bien aux États-Unis ?

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Vous vous demandez si un citoyen non américain peut acheter une propriété aux États-Unis ? Bonne nouvelle ! Tout le monde peut acheter une propriété aux États-Unis, quelle que soit sa nationalité. Toutefois, vous devrez être conscient de vos obligations fiscales américaines. Ces obligations fiscales sont nombreuses et très complexe à comprendre. Dans cet article, nous vous donnons un aperçu de toutes ces règles fiscales pour accéder à la propriété aux Etats-Unis.

Un citoyen non américain peut-il acheter une propriété aux États-Unis ?

Oui. Comme les États-Unis n’imposent aucune condition de citoyenneté pour les ventes immobilières, les citoyens non américains peuvent acheter une propriété aux États-Unis. En fait, les étrangers peuvent même obtenir un prêt hypothécaire s’ils remplissent certaines conditions. Toutefois, les propriétaires étrangers sont confrontés à une situation fiscale plus difficile que les citoyens américains.

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Comprendre les règles fiscales avant d’acheter une propriété en Amérique vous aidera à tirer le meilleur parti de votre investissement. Vous trouverez ci-dessous un aperçu de ce que les propriétaires étrangers doivent déclarer aux États-Unis et des taxes qu’ils doivent s’attendre à payer lorsqu’ils louent ou vendent un bien immobilier aux États-Unis.

Par exemple, vous voudrez savoir :

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  • Si le revenu généré par votre propriété est imposable
  • Si vous devez retenir 30 % du revenu de la propriété pour les impôts
  • Comment les plus-values résultant de la vente d’un bien immobilier sont imposées
  • Comment vous pouvez réduire les impôts sur votre propriété aux États-Unis

10 faits fiscaux sur l’achat d’une propriété en tant que citoyen non américain

1. Publication 515 de l’IRS

La première chose que vous devez savoir sur l’achat d’une propriété en tant que citoyen non américain est que la publication 515 de l’IRS résume les règles applicables aux étrangers non résidents. La loi sur l’impôt sur les investissements étrangers dans les biens immobiliers (FIRPTA) de 1980 a été promulguée par le Congrès pour imposer un impôt aux personnes étrangères lorsqu’elles vendent ou reçoivent un revenu d’un intérêt immobilier américain. La publication 515 de l’IRS vous aidera à comprendre comment cette loi s’applique à vous.

2. Taux d’imposition

En général, le revenu provenant d’un bien immobilier situé aux États-Unis et détenu par un étranger non résident est imposé à un taux de 30 % s’il n’est pas effectivement lié à un commerce ou à une entreprise américaine. (Ce taux peut être inférieur si votre pays de résidence a conclu une convention fiscale avec les États-Unis).

3. Vous pouvez choisir le traitement de vos revenus fonciers

Si un étranger non-résident possède ou détient des intérêts dans des biens utilisés pour générer des revenus aux Etats-Unis, il peut traiter tous les revenus de ces biens comme étant effectivement liés à un commerce ou une entreprise américaine. Ceci est connu sous le nom de choix de la section 871(d).

Si vous optez pour ce choix, vous pouvez demander vos déductions attribuables au revenu des biens immobiliers, de sorte que le revenu net sera imposable. Ceci s’appliquera à tous les revenus provenant de biens immobiliers situés aux Etats-Unis. Pour remplir ces formulaires, il faudra traduire tous vos documents officiels par un traducteur assermenté anglais.

4. Comment faire ce choix

Pour choisir de faire traiter votre revenu comme étant effectivement lié à un commerce ou à une entreprise américaine, il suffit de joindre une déclaration à votre déclaration fiscale annuelle. Votre déclaration devra inclure quelques informations de base, telles que :

  • Le fait que vous faites ce choix
  • Une liste de toutes les propriétés que vous possédez ou dans lesquelles vous avez un intérêt, situées aux États-Unis
  • Les dates de propriété de ces biens
  • Tout revenu que vous avez généré à partir de biens situés aux Etats-Unis

Une fois que vous avez fait ce choix, il restera en vigueur pour toutes les années à venir jusqu’à ce que vous le révoquiez en remplissant le formulaire IRS 1040-X.

Pour en savoir plus, consultez les instructions de l’IRS.

5. Pourquoi ce choix est important

Faire un choix en vertu de la section 871(d) pourrait avoir un impact majeur sur vos impôts. Vous devriez toujours considérer les implications avant d’acheter une propriété en tant que citoyen non américain.

Par exemple, si le revenu brut d’un bien locatif est de 30 000 $, sans le choix de la section 871(d), l’impôt sur le revenu serait de 10 000 $ (30 % de 30 000 $). Après avoir fait le choix, les déductions telles que les intérêts hypothécaires, l’impôt foncier, etc., réduiraient le revenu imposable, et l’impôt à payer serait de 30 % du montant net.

6. Traités fiscaux

Les États-Unis ont conclu des traités fiscaux avec de nombreux pays étrangers. Ces traités sont conçus pour réduire le risque de double imposition. Si vous êtes résident d’un pays ayant conclu un traité fiscal avec les États-Unis, le traité peut réduire les impôts que vous devriez normalement payer sur le revenu d’une propriété américaine.

7. Les gains ont un impact sur l’imposition

Lorsqu’un non-résident vend une propriété aux États-Unis, toute plus-value est imposée comme si la propriété avait été vendue par un citoyen ou un résident américain. Cela signifie que la plus-value peut bénéficier d’un traitement réduit des plus-values à long terme, à condition que le bien ait été détenu pendant plus de 12 mois.

8. Retenue d’impôt

Les non-résidents seront soumis à une retenue à la source de 15% sur le produit brut de la vente de la transaction – à moins que le non-résident ne bénéficie d’une exemption spécifique de la retenue. Une demande d’exemption devra être déposée auprès de l’IRS avant la date de la vente pour obtenir un certificat d’exemption. Cette démarche s’effectue au moyen du formulaire 8288-B de l’IRS.

Un taux inférieur de 10 % s’applique aux cessions inférieures à 1 million de dollars pour les biens américains qui ont été acquis en tant que biens personnels.

9. Impôt d’État

En fonction de l’État américain dans lequel se trouve le bien, vous devrez peut-être également retenir ou payer des taxes d’État. Consultez un fiscaliste qualifié pour en savoir plus.

10. Formulaire 1040-NR de l’IRS

Si vous êtes tenu de déclarer les revenus immobiliers ou toute retenue associée, vous devez le faire en utilisant le formulaire IRS 1040-NR. En tant que personne étrangère, vous devrez également obtenir un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) si vous n’en avez pas déjà un.

Pour demander un ITIN, remplissez le formulaire IRS W-7. Vous devrez fournir des documents prouvant votre identité et vérifiant votre statut d’étranger non résident des Etats-Unis. Vous pouvez déposer votre demande par l’une des méthodes suivantes :

  • En l’envoyant par courrier à l’IRS
  • En la présentant dans un bureau de l’IRS sans rendez-vous
  • En la traitant par l’intermédiaire d’un agent d’acceptation autorisé par l’IRS (ceci inclut certaines institutions financières et cabinets comptables)