Alors que les chiffres pour le nombre de nouveaux prêts immobiliers commencent à sembler annoncer une grande année 2020, malgré les circonstances, nous entendons cela et nous lever des alertes et des appels de courtiers Crédit et les professionnels de l’immobilier dénoncent une exacerbation des conditions d’accès au crédit par les banques. Bien, mal ? Quelle attitude les candidats rencontrent-ils pour les investissements immobiliers, surtout par rapport à la crise de Covid ?
L’année 2020 restera dans les mémoires pour ses secousses en série. Avant même que le monde ne vacille sous le choc sanitaire, l’accès au crédit immobilier s’était déjà serré sous l’impulsion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Dès la mi-décembre 2019, les banques ont reçu l’instruction d’examiner de près l’endettement des emprunteurs. D’abord une simple consigne, rapidement transformée en critère incontournable, relayée avec insistance par le gouverneur de la Banque de France. Résultat : la distribution des crédits à taux bas et fixe s’est vue contrôlée avec une rigueur qui, au fond, visait moins à protéger les ménages, déjà parmi les moins défaillants d’Europe, qu’à contenir le flux des prêts.
Une première moitié de 2020 en demi-ton
Puis le choc. Mi-mars, la pandémie impose le confinement. Économie stoppée net, agents immobiliers cloués à domicile, banques débordées par les dossiers laissés en suspens à la fin 2019, certains ne seront validés qu’en mai 2020 ! Le dynamisme exceptionnel de la fin d’année précédente a donc pesé lourd sur le premier semestre 2020, largement alimenté par les crédits préparés avant le chaos.
Retour à la normale, ou presque, dès la mi-mai avec le déconfinement. C’est le grand rush : saison traditionnellement bouillonnante pour l’immobilier, entre changements professionnels, vacances d’été en ligne de mire ou projets familiaux relancés après l’isolement forcé. Le marché explose, la demande de crédit s’emballe. Mais le HCSF, début août, resserre encore la vis en précisant ses recommandations : les marges de manœuvre sont minces et l’accès au crédit ralentit, alors même que les acheteurs se bousculent.
Le second confinement vient clore une année sous tension : forte appétence des ménages, taux d’intérêt toujours au plus bas, mais critères de sélection toujours plus stricts et climat d’incertitude sur l’avenir. Conséquence immédiate, la production de prêts immobiliers devrait atteindre 200 à 210 milliards d’euros (renégociations comprises), soit une performance rare. En parallèle, le taux de refus des banques s’envole : de 5 % à plus de 13 %, sans compter les dossiers écartés en amont par les courtiers (près de 40 % du marché), avec parfois jusqu’à 30 % de rejet lors de la première analyse.
Accessoires de signature et investisseurs intéressés
Mais attribuer tous les blocages aux règles du HCSF serait réducteur. Les professionnels pointent aussi du doigt le manque de prise en compte de la réalité des revenus locatifs dans le calcul de l’endettement, ou l’oubli du reste à vivre. Certes, la prudence sur la charge de remboursement reste logique, un apport solide rassurera toujours une banque,, mais le système actuel ferme la porte à de nombreux profils.
Les banques doivent désormais rendre des comptes tous les mois à la Banque de France sur les dossiers accordés hors critères. Dans les faits, ce sont souvent les primo-accédants, aux revenus modestes ou en progression, et les investisseurs qui sont écartés, faute de prise en compte du différentiel entre loyers encaissés et remboursements. La fracture dans l’accès à la propriété s’accentue. S’ajoute à cela la question brûlante du taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France : il détermine le taux maximal légal pour les crédits. Avec des taux d’intérêt très bas, les frais annexes (garantie, assurance emprunteur, frais de dossier) pèsent d’autant plus lourd. Il suffit d’une surprime d’assurance pour qu’un dossier, pourtant solide, devienne inéligible.
Effet COVID et analyse des risques bancaires
Les banques n’ont pas attendu pour adapter leur analyse du risque face à la crise sanitaire. Dès le premier confinement, elles ont privilégié les profils les plus stables, mettant de côté les demandeurs issus de secteurs fragilisés : événementiel, hôtellerie, restauration, commerces non alimentaires, transport aérien… Ceux qui se retrouvent en chômage partiel voient leur dossier étudié à la loupe, la solidité de l’employeur devenant un critère clé alors que les faillites se multiplient. L’été a permis une légère détente : la confiance est revenue avec la prolongation des dispositifs de soutien jusqu’à la fin de l’année.
Mais le second confinement a ranimé les craintes. Les banques redoutent une vague de difficultés économiques début 2021, dont l’ampleur dépendra de la durée des restrictions sanitaires. L’annonce d’un vaccin et la promesse du soutien continu des autorités européennes pourraient rebattre les cartes. Pour l’heure, l’incertitude reste la règle.
Comment emprunter aujourd’hui ?
Pour qui souhaite concrétiser un achat immobilier, la première étape consiste à distinguer résidence principale et investissement locatif. Acheter pour soi, c’est avant tout une affaire de cadre de vie : situation, prestations, potentiel d’évolution, environnement.
Une fois le projet défini, le statut du candidat change la donne : locataire ou déjà propriétaire. Celui qui revend devra gérer la transition avec son logement actuel. Le prêt relais reste d’actualité, surtout avec des taux toujours attractifs. Seules exceptions : les marchés en perte de vitesse ou les biens atypiques, où les banques se montrent nettement plus prudentes.
Pour les locataires ou primo-accédants, deux points sont scrutés de près avant toute démarche : la capacité d’apport personnel et la gestion des comptes au quotidien. La banque évalue si la mensualité du futur prêt s’accorde avec le loyer actuel et la capacité à épargner. Les achats dans le neuf impliquent souvent des frais supplémentaires ; il faut donc anticiper la charge sur le budget en fonction du mode de vie. Un historique bancaire sans accroc rassure toujours un conseiller.
Côté investissement locatif, la position des autorités de régulation est particulièrement restrictive. Difficile de comprendre la logique : favoriser la défiscalisation tout en pénalisant le financement optimisé sur les revenus locatifs. Pourtant, ces investisseurs jouent un rôle clé pour fluidifier le marché et répondre aux besoins de logement.
Pour sécuriser un projet, il existe plusieurs solutions concrètes à ne pas négliger :
- Souscrire à une assurance loyers impayés, ou même une garantie contre la vacance locative
- Opter pour des garanties couvrant la remise en état des logements dégradés
Tout ce qui limite les imprévus ou les pertes de revenus doit être examiné de près.
L’intérêt du logement pour les Français
L’achat immobilier reste un tournant de vie, un choix engageant sur le plan financier comme personnel. Ces dernières années, l’enthousiasme n’a pas faibli, et la période de confinement l’a confirmé. Plus de trois Français sur quatre placent le logement en tête de leurs projets ou préoccupations.
Mais s’engager dans un achat ne s’improvise pas. Un sondage OpinionWay pour Artemis Courtage révèle que 80 % des Français estiment que l’accès au crédit est devenu plus difficile, et seuls 16 % ont poursuivi leur projet après le confinement. L’incertitude ambiante accroît naturellement la prudence. Pour autant, 61 % des personnes interrogées envisagent de faire appel à un courtier pour maximiser leurs chances.
Les avantages d’une banque qui pratique le différentiel
Choisir un établissement bancaire qui utilise le calcul différentiel peut ouvrir des perspectives insoupçonnées. Contrairement au calcul classique, où le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, le différentiel consiste à déduire les revenus locatifs des charges, ce qui assouplit l’examen du dossier. Cette méthode s’avère précieuse pour les investisseurs ou ceux qui disposent de plusieurs sources de revenus.
Plusieurs grandes banques françaises pratiquent le différentiel, ce qui permet de comparer et d’adapter sa demande selon son profil. Parmi elles, on retrouve le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne, le Crédit Foncier, le Crédit Populaire, LCL ou encore le CIC. Pour mieux cerner cette approche, consultez le site spécialisé. Le choix de la banque doit se faire en fonction de sa situation : chef d’entreprise, salarié en CDI, fonctionnaire… Certaines acceptent même les contrats en CDD.
Pour orienter sa recherche et mettre toutes les chances de son côté, il faut aussi considérer son apport personnel. Certaines banques acceptent de financer un projet avec peu ou pas d’apport, mais le type et la durée du prêt pèseront toujours dans la décision finale. Dans un contexte mouvant, connaître ces nuances peut faire la différence entre un projet qui reste à l’état de rêve et un achat qui devient réalité.
