Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, il est essentiel de définir une stratégie pour assurer la réussite du projet. Cependant, un investissement locatif ne se résume pas à savoir quoi et où chercher une propriété. Un bon projet nécessite des spécifications particulières, et il est important de prendre en compte différents facteurs avant de prendre une décision. Voici les stratégies clés pour investir dans l’immobilier.
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Les différents supports d’investissement
Sans connaissance des différents supports d’investissement, la plupart des acheteurs achètent en nom propre ou se concentrent sur la SCI. Or, ce n’est pas toujours un choix judicieux, car ils ne sont pas tous adaptés à la stratégie initiale envisagée. Le choix du véhicule d’investissement se fait en fonction de la stratégie de l’investisseur, et non l’inverse. Investir par le biais d’un véhicule d’investissement présente plusieurs avantages à ne pas négliger en fonction de votre situation, comme l’achat par plusieurs investisseurs, l’optimisation/différenciation de la fiscalité, la capitalisation, la transmission patrimoniale. Découvrez l’agence immobilière en corse qui peut vous aider dans votre investissement immobilier.
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Quel type d’investisseur êtes-vous ?
Le mot « investisseur » implique plusieurs types de profils, qui dépendent du rapport risque/rendement. Ces profils impliquent différents types de projets, comme nous le voyons ci-dessous :
- L’investisseur patrimonial (faible rendement/faible risque) : Ce type d’investisseur souhaite » placer » son argent afin de se constituer un patrimoine qui s’appréciera dans le temps de manière sécurisée, grâce à un marché locatif de qualité. Un immeuble de rapport ou un appartement de classe moyenne dans les centres-villes des grandes agglomérations sont des opérations adaptées où le risque locatif est faible et le potentiel d’appréciation dans le temps est élevé.
- L’investisseur équilibré (rentabilité moyenne/risque moyen) : Ces investisseurs souhaitent obtenir un niveau de rentabilité supérieur à celui des autres produits d’épargne (comptes sur livret, PEA, assurance-vie), avec un risque modéré. Pour ce profil d’investisseur, la périphérie d’une grande ville est privilégiée pour trouver un appartement proche des transports, cibler les étudiants (ou jeunes actifs) et obtenir un niveau de rentabilité équilibré et un risque locatif faible.
- L’investisseur à haut rendement (rentabilité élevée/risque élevé) : Ce type d’investisseur souhaite privilégier un très haut niveau de rentabilité immédiate avec une aversion au risque plus élevé. Afin d’augmenter la rentabilité de ce type d’investissement, les villes secondaires avec un marché locatif fort sont ciblées, et l’effet de levier offert par une colocation ou une location de courte durée est utilisé pour décupler le niveau de rentabilité.
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Types de biens, de surfaces et de travaux
Un investisseur peut choisir d’investir dans un projet immobilier locatif qui semble plus accessible, mais qui ne correspond pas nécessairement à ses objectifs et à sa situation fiscale. Il est important de prendre en compte le type de bien, la surface et les travaux nécessaires avant de prendre une décision. Par exemple, certains investisseurs peuvent choisir un investissement locatif sans travaux par crainte d’un montant incontrôlable ou par manque de temps. Il est également important de considérer les grandes surfaces ou les stratégies plus complexes, car elles peuvent être plus simples à mettre en place.
Comprendre les niches fiscales de l’ancien
Investir dans l’immobilier ancien présente de nombreux avantages, ainsi que des incitations fiscales dont il est possible de profiter. Par exemple, si vous louez meublé, vous pouvez bénéficier du statut LMNP, qui offre la possibilité de réduire la charge fiscale de votre investissement sur plusieurs années en cas de travaux. Si vous louez vide, vous pouvez être éligible au mécanisme du déficit foncier, qui offre une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 10 700 euros/an. De plus, si vous louez vide, que l’appartement nécessite des travaux importants et qu’il est situé dans une commune spécifique, vous pouvez être éligible au dispositif Denormandie, qui offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros.
Les avantages et les risques de l’investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif peut être une stratégie lucrative et rentable sur le long terme, mais cela présente aussi des risques qu’il faut prendre en compte avant de se lancer. Parmi les avantages, on peut citer la possibilité d’obtenir un revenu passif, qui peut permettre d’avoir une source de financement supplémentaire pour sa retraite ou ses projets futurs. L’investissement immobilier offre la possibilité d’acquérir un patrimoine tangible, dont la valeur a tendance à augmenter au fil du temps.
Il y a aussi des risques associés à l’investissement locatif. Il faut savoir que la location immobilière n’est pas garantie. Il faut parfois effectuer des travaux ou payer des charges importantes.
Il faut souligner qu’un investissement dans l’immobilier locatif nécessite un certain niveau d’implication personnelle. Vous devrez gérer les relations avec vos locataires et répondre à leurs besoins ainsi qu’à leurs préoccupations tout en veillant au maintien du bien immobilier lui-même.
Il faut noter que le marché immobilier pourrait connaître une baisse inattendue due à divers facteurs tels que les changements économiques et politiques ou encore aux évolutions technologiques qui pourraient influencer la demande. C’est pourquoi il est primordial de bien réfléchir avant d’investir et de prendre en compte les risques potentiels associés à ce type d’investissement locatif.
Comment évaluer le potentiel locatif d’un bien immobilier ?
Avant de se lancer dans un investissement locatif, il faut évaluer la capacité de votre future propriété à générer des revenus locatifs :
• La localisation : Sans surprise, l’emplacement reste l’un des facteurs les plus importants pour déterminer le succès d’un investissement immobilier. Il faut choisir une propriété située dans un quartier attractif avec une forte demande locative. Une rue calme et résidentielle ou proche des commerces et des transports publics sont autant de critères qui peuvent jouer sur la rentabilité.
• Le type de logement : Appartements ou maisons individuelles ? Grand ou petit format ? Les demandeurs étudiants recherchent souvent des studios, alors que les familles préfèrent avoir plusieurs chambres. De même, certains types de biens immobiliers attirent davantage les personnes âgées, comme par exemple ceux ayant accès aux ascenseurs.
• L’état général du bien : Un appartement en bon état peut se louer plus rapidement qu’une maison qui nécessite beaucoup de travaux avant sa mise en location.
• Le marché actuel : Il est primordial également d’avoir une vision globale du marché immobilier dans la région où vous souhaitez investir afin d’adapter votre stratégie selon les tendances actuelles. Ce sera différent si vous achetez pour revendre après rénovation plutôt que si vous achetez pour louer sans rénovation.
• Les charges liées au bien : Des coûts tels que les taxes foncières, l’assurance habitation ou encore les frais de copropriété peuvent considérablement réduire votre rentabilité. Il faut prendre en compte ces coûts avant d’acheter un bien immobilier.
L’évaluation du potentiel locatif d’un investissement immobilier nécessite une analyse minutieuse et approfondie des critères ci-dessus afin de garantir la réussite de votre projet.
