Personne ne rêve d’un tableau Excel quand il pense à acheter une maison. Pourtant, le prêt immobilier à taux zéro (PTZ) s’invite dans la vie de milliers de locataires, ceux qui guettent la moindre opportunité pour poser enfin leurs valises chez eux. Ce dispositif s’adresse à des foyers dont les revenus respectent un plafond fixé par l’État. Bonne nouvelle : ce plafond concerne une majorité de ménages. Pour en profiter, il faut coupler le PTZ à un crédit classique, ce qui implique des mensualités à étaler sur plusieurs années. Voyons concrètement comment calculer et obtenir ce prêt.
1- Vérifier son éligibilité au PTZ
Le prêt immobilier à taux zéro est conçu pour les personnes qui louent ou vivent dans un logement sans en être propriétaire. Inutile d’avoir déjà détenu sa résidence principale ces deux dernières années. Toutefois, l’accès au PTZ dépend aussi de quatre situations précises :
- Vous avez subi une catastrophe naturelle ou technologique dans les deux dernières années.
- Vous êtes dans l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle et possédez une carte de handicap.
- Vous touchez l’allocation adulte handicapé (AAH).
- Vous percevez l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).
À noter : les prestations et pensions d’invalidité peuvent faciliter l’accès à un prêt immobilier aidé.
2- Identifier la zone géographique du logement
L’ensemble du calcul du PTZ dépend du lieu où se situe le bien convoité, ainsi que du nombre de personnes qui y vivront. Ce mécanisme cible avant tout les familles souhaitant devenir propriétaires dans des communes où la demande dépasse largement l’offre.
La France métropolitaine se découpe en trois zones : A, B et C. Pour savoir où se trouve le logement visé, il suffit d’utiliser le moteur de recherche d’Action Logement.
Par exemple : Mérignac (33) relève de la zone B1, tandis que Pierrelaye (95) appartient à la zone A. À Mérignac, le prix médian de l’immobilier atteint 3 550 €/m² ; à Pierrelaye, il s’élève à 3 090 €/m² (source : notaires).
Le dispositif autorise l’achat de logements neufs dans les zones suivantes :
- A, A bis, B1, B2 et C.
Pour financer un logement ancien, seules certaines zones sont concernées :
- B2 et C exclusivement.
Autre exemple : Bourges (18), en zone B2, affiche un prix moyen de 1 350 €/m². Nogent-le-Rotrou (28), en zone C, descend à 1 020 €/m² selon les notaires.
3- Se pencher sur le plafond de revenus
En plus des conditions précédentes, le foyer fiscal ne doit pas dépasser un certain seuil de revenus. Ce barème vise à englober le plus grand nombre de ménages de la classe moyenne.
Précision utile : le revenu pris en compte figure sur votre avis d’imposition, généralement celui des deux années précédant la demande. Par exemple, une demande de PTZ Plus en 2021 repose sur les revenus fiscaux de 2019. Les plafonds applicables pour 2020 sont consultables sur service-public.fr.
4- Calculer le coût total de l’opération et diviser par 9
Les ressources du ménage peuvent évoluer entre deux déclarations. Si jamais elles augmentent au point de dépasser le plafond, l’État impose un calcul complémentaire :
coût total de l’opération ÷ 9
L’emprunteur doit alors comparer ce résultat à son revenu fiscal de référence, et c’est le montant le plus élevé qui est retenu.
Par exemple : un couple avec un enfant en zone B1 déclare un revenu fiscal de 43 000 €, en dessous du plafond PTZ (51 000 €). Mais le coût total de l’opération atteint 470 000 €. Divisé par 9, on obtient 52 220 € : ce chiffre, supérieur au revenu fiscal, devient le montant de référence. Résultat, le couple dépasse le seuil et ne peut prétendre au PTZ.
5- Vérifier l’éligibilité du logement
Pour acheter dans le neuf
Pour profiter du PTZ dans l’immobilier neuf, plusieurs options sont possibles :
- Faire construire une maison ou un appartement,
- acquérir un logement déjà bâti mais jamais habité,
- ou transformer un local existant en véritable espace de vie.
À noter : le PTZ peut aussi financer des annexes, comme un garage ou une place de stationnement.
Pour acheter dans l’ancien
Le prêt à taux zéro dédié à l’ancien s’applique uniquement dans les zones B2 et C et impose la réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce pourcentage s’applique à l’ensemble du budget, et non au seul prix d’achat du bien.
Exemple : un logement ancien acheté 150 000 € accompagné de 50 000 € de travaux, soit plus d’un quart du montant global.
Ce poste de travaux peut couvrir différents types d’améliorations :
- optimisation de la performance énergétique,
- création d’une pièce supplémentaire,
- modernisation, aménagement ou réhabilitation de l’existant.
Dans ce cadre, le PTZ finance aisément l’aménagement de combles, l’ajout d’une véranda ou la pose de fenêtres isolantes.
6- Calculer le montant du PTZ
Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ se calcule ainsi :
- 40 % du coût de l’opération pour les zones A, A bis et B1,
- 20 % du coût de l’opération en zones B2 et C.
Pour un achat dans l’ancien, le montant est :
- 40 % du coût de l’opération, uniquement en zones B2 et C.
Cependant, la loi fixe aussi un plafond de dépenses selon la situation géographique et le nombre d’occupants.
Exemple : un couple avec un enfant à Nice (06, zone A) bénéficie d’un plafond de 210 000 €. S’ils achètent un bien neuf à 300 000 €, le calcul du PTZ s’effectue sur 210 000 €. Le montant accordé atteint alors 84 000 € (210 000 € x 40 %). Selon les notaires, cela équivaut à un appartement neuf de 37 m² à Nice, sur la base d’un prix médian de 5 570 €/m².
7- Faire la demande de PTZ auprès de la banque
Le PTZ vient compléter un prêt immobilier traditionnel et s’obtient directement auprès de l’établissement prêteur. Il n’existe pas de procédure spécifique : il suffit de déposer son dossier et de mettre les banques en concurrence. Aucune n’est obligée d’accepter le dossier, même si l’ensemble des conditions sont réunies.
Il est conseillé de conserver une situation professionnelle stable et d’être prêt à ajuster la durée de remboursement si plusieurs crédits s’accumulent.
La banque décide librement du taux appliqué sur la partie empruntée et du montant de l’apport personnel exigé.
Les premières mensualités du PTZ sont réparties sur 5, 10 ou 15 ans selon un barème fixé par l’État. Début 2020, la durée moyenne constatée atteignait 22 ans.
Il est nécessaire d’assurer à la fois le crédit principal et le PTZ. Libre à chacun de sélectionner son assurance emprunteur. Les banques remettent une liste type, mais rien n’empêche de solliciter un courtier pour comparer les offres et obtenir de meilleures conditions.
Au bout du compte, le PTZ ne relève pas de l’utopie : il est le tremplin qui transforme parfois un rêve en adresse postale, pour celles et ceux prêts à franchir le pas.
