Les différents types de SCPI

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Si vous faites des placements, vous avez sûrement déjà entendu parler des SCPI. « SCPI » est le sigle pour désigner les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. On ne parle pas ici de sociétés, mais plutôt de produits d’épargne. Ce sont d’ailleurs les produits d’épargnes numéro 1 auprès des Français. Le saviez-vous ? On distingue différents types de SCPI, découvrons-les dans cet article.

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Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont axés sur l’investissement dans l’immobilier professionnel. Quand on dit « immobilier professionnel », on fait référence aux bureaux, aux commerces et à tout bien immobilier qui a besoin d’un professionnel comme locataire.

Si on les appelle les SCPI de rendement, c’est que l’immobilier professionnel rapporte plus que l’immobilier traditionnel. Le but principal de ce type de SCPI est de partager les revenus aux épargnants. En effet, ces derniers reçoivent chaque mois ou chaque trimestre des revenus qui équivalent à leur quote-part des loyers.

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Quand on se réfère même aux rendements de ces SCPI, ils varient entre 3,5 et 6%. Vu ces chiffres, ce n’est pas pour rien qu’ils arrivent à attirer un bon nombre de particuliers. À côté de rendement élevé, les SCPI de rendement présentent aussi cet avantage sur l’absence de contraintes de gestion. Oui, la société de gestion s’occupe de tout et vous n’avez qu’à attendre que les revenus arrivent dans votre compte.

Les SCPI fiscales

Pour ce type de SCPI, on se concentre sur les biens immobiliers résidentiels. Les logements sont mis en location dans le cadre des dispositifs immobiliers d’investissement locatif. En choisissant ce type d’épargne, les concernés peuvent également profiter d’un avantage fiscal.

Il faut comprendre que cet avantage fiscal est variable en fonction du dispositif choisi. Pour le dispositif Pinel par exemple, on a des biens neufs respectant la norme BBC et les épargnants profitent d’une réduction d’impôts sur le revenu de 18% du montant investi sur neuf années. Si le bien répond au dispositif Malraux qui vise la réhabilitation du patrimoine immobilier dans les secteurs sauvegardés, les épargnants pourront profiter d’une économie d’impôt. Cette économie peut aller jusqu’à 30% du montant des travaux sur 15 ans. S’il s’agit d’un SCPI Déficit Foncier, le propriétaire des parts peut déduire la quote-part du montant des travaux de rénovation de ses revenus fonciers.

Pour ce qui est du rendement des SCPI fiscales, il est aux alentours de 3%. Les réductions d’impôts ne sont pas incluses dans ce rendement.

Les SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

Ces parts en SCPI peuvent être achetées et revendues, mais le principe d’achat et de revente diffère en fonction de la nature du capital.

Si la société vous parle de SCPI à capital variable, vous avez la possibilité d’acheter et de revendre les parts quand vous voulez à condition de respecter les contraintes fixées par l’organisme de gestion. Le souci avec les SCPI à capital variable réside dans le fait qu’on est limité dans le capital. Vous devez donc attendre qu’une part se libère pour que vous puissiez procéder au rachat.

Pour les SCPI à capital fixe, vous devez attendre que la société de gestion augmente ses parts ou qu’un investisseur vend ses parts pour en acquérir. Le prix demandé pour une part est très variable et dépend généralement de l’offre et de la demande.

Les avantages et inconvénients des SCPI

Investir dans une SCPI offre de nombreux avantages, mais comporte aussi certains inconvénients.

Dans un premier temps, les avantages des SCPI sont nombreux et variés. Tout d’abord, cela permet aux investisseurs de se lancer dans l’investissement immobilier sans avoir à débourser une somme importante pour acheter un bien en direct. Les montants nécessaires pour acquérir des parts d’une SCPI sont souvent plus faibles que ceux nécessaires à l’achat d’un bien immobilier.

La gestion locative est prise en charge par la société de gestion de la SCPI : vous n’aurez donc pas à vous occuper de trouver des locataires ni même à gérer les loyers impayés.

Le rendement potentiel est attractif : généralement compris entre 4 et 6%, il peut être supérieur selon les types de SCPI choisis.

Il y a aussi quelques inconvénients liés au placement en SCPI qu’il faut prendre en compte avant toute décision d’investissement. Le principal souci réside dans le risque locatif qui existe tout simplement parce que certains locataires ne paient pas leur loyer ou encore ravagent votre propriété pendant leur occupation. Il faut savoir que lorsque ces problèmes surviennent, c’est la rentabilité annuelle du placement qui s’en trouve impactée.

Pour bénéficier pleinement des revenus réguliers générés par ce type d’investissement, il faut procéder assez tôt car le temps nécessaire pour disposer d’une source significative de revenus peut être long. Cela dépend notamment du montant que vous avez investi et des SCPI choisies. Les SCPI sont un moyen d’investissement immobilier plutôt intéressant pour ceux qui cherchent à se lancer dans le domaine sans avoir à gérer la propriété eux-mêmes. Pensez à bien peser le pour et le contre avant toute décision.

Comment choisir la SCPI qui convient le mieux à son profil d’investisseur

Si vous êtes convaincu par les avantages et que vous souhaitez investir dans une SCPI, il faut bien choisir la SCPI qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.

Il faut déterminer vos objectifs financiers. Si vous cherchez à diversifier votre portefeuille en visant un rendement élevé sur le long terme, privilégiez les SCPI spécialisées dans l’immobilier tertiaire, comme les bureaux ou encore les commerces. En revanche, si vous recherchez plutôt des revenus réguliers pour compléter vos revenus actuels, optez plutôt pour des SCPI investies dans l’immobilier résidentiel, telles que celles spécialisées dans la location de logements étudiants.

Il ne faut pas non plus négliger le critère géographique. Les villes où se situent les biens immobiliers ont une grande importance car elles influencent directement la rentabilité de l’investissement. Il faut s’intéresser à l’état du marché immobilier local, ainsi qu’à la situation économique et démographique afin de savoir si la demande locative y est forte ou non.

Un autre point important à prendre en compte est celui du niveau d’aversion au risque. Si vous êtes un investisseur prudent préférant minimiser tout risque potentiel, tournez-vous vers les SCPI à capital fixe qui offrent une certaine stabilité grâce aux règles strictes encadrant leur fonctionnement. Si en revanche, vous êtes prêt à prendre plus de risques pour obtenir un rendement potentiel plus élevé, privilégiez les SCPI à capital variable qui ont une politique d’investissement plus flexible.

Il faut se pencher sur la société de gestion qui gère la SCPI. Il faut également regarder les taux d’intérêts.

Avant toute décision d’investissement dans une SCPI, il est recommandé de bien s’informer afin de comprendre le fonctionnement et les spécificités du placement proposé pour éviter tout désagrément futur.