Dans le domaine de l’investissement immobilier, la fiscalité est un élément clé à prendre en compte pour optimiser sa rentabilité. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre justement des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs.
Plan de l'article
Le principe de l’amortissement
Pour comprendre pourquoi la fiscalité LMNP est avantageuse, il convient de revenir sur son mécanisme principal : l’amortissement. En effet, contrairement à d’autres formes d’investissement immobilier telles que la location nue ou la location meublée classique, le statut LMNP permet de déduire de ses revenus locatifs une part du coût d’acquisition et des travaux réalisés sur le bien, répartie sur plusieurs années. Cela permet ainsi de diminuer sensiblement le montant de l’impôt sur le revenu lié aux revenus locatifs.
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L’amortissement du bien immobilier
Dans le cadre du statut LMNP, le bien immobilier peut être amorti sur une période généralement comprise entre 20 et 40 ans, selon sa nature (appartement, maison individuelle, etc.) et sa durée de vie prévisible. Cette période d’amortissement permet de déterminer un taux annuel, qui sera appliqué au coût d’acquisition du bien pour obtenir le montant de l’amortissement annuel déductible des revenus locatifs.
L’amortissement des travaux et du mobilier
Outre l’amortissement du bien immobilier lui-même, il est également possible de procéder à l’amortissement des travaux effectués sur le bien ainsi que du mobilier qui y est installé. Les frais concernant l’acquisition et les améliorations du mobilier peuvent être amorties sur une durée de 5 à 10 ans, en fonction de la nature des équipements et de leur durée de vie prévisible. Quant aux travaux, ils font l’objet d’un traitement spécifique selon qu’ils relèvent de la maintenance courante ou qu’ils constituent des améliorations importantes.
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Un régime réel avantageux pour les charges déductibles
Sous le statut LMNP, les investisseurs peuvent opter pour le régime réel d’imposition, qui leur permet de déduire un ensemble de charges de leurs revenus locatifs. Cette possibilité est particulièrement intéressante, car elle contribue à réduire la base imposable et, par conséquent, l’impôt sur le revenu.
Il est à noter que le choix du régime réel est généralement conseillé lorsque les charges déductibles sont supérieures au forfait de 50 % proposé par le régime dit « micro-BIC ». Dans ce cas, le montant des revenus locatifs pris en compte pour le calcul de l’impôt sera ainsi moindre et permettra une optimisation fiscale intéressante.
Exonération de TVA et récupération possible
Le statut LMNP offre également un avantage en matière de TVA. En effet, les locations meublées non professionnelles étant hors du champ d’application de la TVA, il n’est pas nécessaire de facturer cette dernière aux locataires. Cela confère un gain financier appréciable, tant pour le propriétaire-bailleur qui voit ses charges diminuées que pour les occupants qui bénéficient de loyers plus attractifs.
L’exonération de CFE
Un autre atout fiscal lié au statut LMNP est l’exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), taxe à laquelle sont soumis les professionnels et qui s’applique notamment aux revenus issus de la location meublée. Toutefois, les loueurs en meublé non professionnels exerçant leur activité en tant que particuliers et ne disposant pas de locaux dédiés à cette fin bénéficient d’une exonération, pour peu qu’ils remplissent certaines conditions, dont :
- La location doit porter sur un logement constituant la résidence principale du locataire;
- Le loyer doit être fixé à un niveau « raisonnable », c’est-à-dire ne pas excéder un plafond fixé chaque année;
- Le logement doit être loué meublé.
Cette franchise de CFE constitue donc un avantage supplémentaire pour les investisseurs immobiliers optant pour le statut LMNP.
Les dispositifs complémentaires
Enfin, il convient de mentionner certains dispositifs légaux qui viennent renforcer l’attractivité du statut LMNP en termes de fiscalité. Parmi les plus connus, on trouve notamment le dispositif Censi-Bouvard et la loi Pinel.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs en LMNP réalisant un investissement dans une résidence de services neuve ou réhabilitée de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette dernière est égale à 11 % du prix d’achat du bien, étalée sur 9 ans. Il s’agit donc d’un outil non négligeable pour optimiser sa fiscalité lorsque l’on se tourne vers l’immobilier locatif meublé.
La loi Pinel
Si la loi Pinel est avant tout destinée aux investissements locatifs nus, celle-ci peut néanmoins être mobilisée dans certains cas spécifiques pour des logements meublés, tels que les résidences étudiantes. Dans ce cadre, la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel vient alors compléter les autres avantages fiscaux liés au statut LMNP.
