Les SCPI présentent un risque de liquidité important : la revente des parts n’est ni garantie, ni rapide, et les délais peuvent atteindre plusieurs mois, voire plus d’un an en phase de tension. Ce risque découle à la fois du mécanisme de retrait, de l’équilibre entre souscriptions et retraits et du fonctionnement parfois lent du marché secondaire.
Liquidité des SCPI : de quoi parle-t-on ?
La liquidité désigne la capacité à vendre ses parts rapidement, à un prix proche de leur valeur, lorsqu’un associé souhaite récupérer son capital. Contrairement à un livret ou à un fonds monétaire, la SCPI reste de l’immobilier collectif : la sortie dépend de l’existence d’acheteurs ou de flux de collecte entrants.
Pour une SCPI à capital variable, la liquidité repose sur les « retraits compensés » : les parts sont rachetées tant qu’il existe de nouvelles souscriptions ou qu’un fonds de remboursement est disponible. Pour une SCPI à capital fixe, la revente se fait sur un marché secondaire organisé, où les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement pour déterminer un prix d’exécution.
Files d’attente et blocage des retraits
Le premier risque concret est celui de la file d’attente. Quand les demandes de retrait dépassent durablement les nouvelles souscriptions, la société de gestion ne peut plus racheter toutes les parts immédiatement. Les ordres sont alors placés dans un registre de retraits et traités par ordre chronologique, sans calendrier garanti.
Depuis 2024–2025, certains bilans de marché évoquent des délais moyens de retrait qui dépassent 600 jours pour une partie des SCPI, avec plusieurs milliards d’euros de parts en attente de rachat. Sur quelques véhicules très sollicités, le délai théorique peut même dépasser 1 000 jours, ce qui revient, de fait, à un blocage de la liquidité pour les associés pressés de sortir.
Marché secondaire : délais et décotes possibles
Le recours au marché secondaire constitue une solution, mais il comporte lui aussi des risques. Sur les SCPI à capital fixe ou sur certains dispositifs de gré à gré, la vente dépend de la rencontre entre offre et demande, via un carnet d’ordres. Si le prix demandé est jugé trop élevé ou si les acheteurs sont rares, l’ordre peut rester non exécuté pendant une durée indéterminée.
Des acteurs spécialisés indiquent qu’en 2025, un passage par un marché secondaire privé peut permettre de vendre en 4 à 8 semaines, mais souvent au prix d’une décote plus ou moins importante par rapport au prix de retrait officiel. L’arbitrage se fait alors entre le temps d’attente (plusieurs trimestres ou années en circuit classique) et l’acceptation d’un prix plus bas pour récupérer plus vite son capital.
Risques spécifiques à surveiller
Plusieurs risques de liquidité se combinent pour l’épargnant :
- Risque d’attente prolongée : impossibilité de sortir dans un délai court en cas de besoin de cash ou de changement de situation personnelle.
- Risque de décote : obligation d’accepter un prix inférieur au prix de retrait ou à la valeur de reconstitution pour trouver un acheteur.
- Risque systémique : en cas de choc sur l’immobilier (hausse des taux, baisse des valeurs, perte de confiance), de nombreux associés peuvent souhaiter vendre simultanément, asséchant la liquidité du marché.
Les documents réglementaires et les notices des sociétés de gestion rappellent explicitement que la société de gestion ne garantit ni le rachat des parts, ni le délai de retrait, ni le niveau de prix à la sortie. Le risque de liquidité est donc inhérent au produit et doit être accepté dès la souscription, au même titre que le risque de perte en capital.
Comment limiter le risque de liquidité en SCPI en 2026 ?
Plusieurs bonnes pratiques permettent de mieux maîtriser ce risque :
- Vérifier les indicateurs publiés : montant des demandes de retrait en attente, existence et taille d’un fonds de remboursement, historique des délais moyens de sortie.
- Privilégier une durée d’investissement longue (au moins 8–10 ans) et ne jamais investir une épargne dont on pourrait avoir besoin à court terme.
- Diversifier entre plusieurs SCPI et, si besoin, envisager des véhicules plus liquides (OPCI, unités de compte immobilières, foncières cotées) pour garder une marge de manœuvre.
En résumé, les risques de liquidité des SCPI sont réels et documentés : il s’agit d’un placement de long terme, où la sortie peut être lente, incertaine et parfois moins favorable que prévu en termes de prix. Toute décision d’investissement devrait donc intégrer cette contrainte dès le départ, au même titre que la recherche de rendement.
