Comment chiffrer les travaux de rénovation ?

Dans mon article précédent sur les raisons des travaux de rénovation, Quentin a posé une bonne question :

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… la chose la plus difficile à mon avis est de prédire la somme du travail. Combien cela a-t-il d’importance, par exemple, de rénover un studio ? Pour le rafraîchir ?

… Malheureusement, cette question n’a pas de réponse aisément résolue. Pour la simple et bonne raison que trop de paramètres doivent être pris en compte :

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• la surface de la propriété à restaurer
• l’ état de cette propriété
• la portée des travaux
• le matériau choisi (le prix varie facilement de simple à cinq fois)
• l’ entrepreneur (prix très variables aussi, du simple au double)
• …

Je vais toujours essayer de donner quelques réponses, basées sur ce que j’ai pu lire ou ce que j’ai vécu.

estimation des coûts des travaux de restructuration 1. Idées de prix en fonction de la taille de la restructuration

Voici quelques chiffres que j’ai eu plusieurs fois l’occasion de lire. Ils sont valables pour le travail effectué par les entreprises.

• Pour une rénovation simple (peinture, changement de revêtements) : de 200 à 300€ par m2
• Pour rénovation moyenne (rénovation simple, changement de cuisine ou électricité par exemple) : de 400 à 500€ par m2
• Pour de lourdes rénovations (avec changement ou création de cloisons, plomberie, création de salles de bains…) : de 600 à 800€ par m2 voir beaucoup plus !

Sur le site d’Elise Franck, que j’ai déjà mentionné, nous pouvons trouver des exemples dans les résultats qu’elle présente. Voici quelques exemples :

• En simple rénovation : 222€ par m2
• Rénovation moyenne : 470€ par m2
• En rénovation lourde : 818€ par m2

Une estimation peut également être faite en comptant dépenses par article.

2. Exemples de travail que j’ai fait

Depuis notre création en 2007, nous avons déjà eu quelques expériences. La plupart d’entre eux ont eu lieu dans mon premier achat (construction de 2 appartements de 75 m2). Ici, ils sont :

• façade ravissant (250 m2) avec installation isolante de l’extérieur, réalisée par une entreprise renommée (et coûteuse) de la région : €25.000
• remplacement de la chaudière à huile (avec retrait du réservoir et connexion au gaz urbain) par une chaudière à condensation à gaz, dimensionné pour 2 appartements de 75m2 : 5.800€
• rénovation lourde d’une salle de bain (9 m2) : enlèvement de terre cuite ancienne, reprise des murs, installation de plaques de plâtre aux murs, installation de nouvelles terres cuites, nouvelle plomberie et électricité, nouveaux meubles et équipements de luxe (parce que j’allais y vivre pendant un certain temps). Œuvres d’artisans de renom (et cher) : 12.000€
• Rénovation moyenne d’un appartement de 75m2 : réparation complète de l’électricité (table douchettes revêtements dans les murs), installation d’un plafond suspendu dans un couloir, installation de toile de verre dans toutes les pièces sauf cuisine, peinture de toutes les pièces, installation de balatum) faite par moi : 1.800€ de fournitures (dont 1.000€ d’électricité). Je n’ai pas compté les heures passées, mais elles étaient (très) nombreuses.
• remplacement d’une cuisine équipée (14m2, électroménagers inclus) : démantèlement de l’ancienne cuisine, récupération des murs, nouvelle électricité et gazoduc : 2.500€ pour les meubles et appareils, travaux effectués par le locataire contre 1 mois de loyer y compris les frais ou 730€
• mise à niveau d’un studio de 25 m2 : plaque de cuisson de remplacement, achat miroir de salle de bains, achat de peinture, remplacement de radiateurs électriques, remplacement d’un Plaque BA13, remplacement de quelques prises électriques interrupteurs : 500€ de fournitures et travaux effectués par le locataire contre 1 mois 1/2 de loyer gratuit, soit 500€
• Bain de rénovation légère (8m2) : remplacement de la cabine de douche avec baignoire, remplacement du sèche-serviettes (relié au chauffage central) pose de nouvelles terres cuites au-dessus du bain : 3,100€

3. Quelques conseils

Avec l’expérience , vous pouvez vous estimer, et à peu près correctement la quantité de cela fonctionne. Outre la méthode visée au paragraphe 1, les dépenses par poste peuvent être estimées. Par exemple, pour un appartement de 60m2, je sais que vous devez compter, pour le travail effectué par des professionnels :

• 5000 € pour l’électricité
• la même chose pour une cuisine
• la même chose pour un bain
• env. 3000€ pour peindre les murs et
• plafonds la même chose pour un revêtement de sol (y compris la pose)
• …

Comme vous devriez toujours prendre une marge une fois que j’ai mon total basé sur ce qu’il doit faire, augmenter le montant de 50% et j’ai mon propre tarif. Pour l’exemple ci-dessus, nous arrivons à 30.000€ de travail, soit 500€ par m2.

J’ avais appliqué cette méthode pour un bâtiment qui m’avait intéressé l’année dernière (mais l’affaire est restée ouverte). J’avais estimé à 60 000 000 la quantité de travail. Il y avait la façade à faire (avec isolation aussi) et 3 appartements de 60m2 sur 8 à restaurer (un complètement, un avec des murs à peindre et des planchers à poser, le dernier même avec cuisine et salle de bains meubles de montage). Le propriétaire avait fait des devis à la suite de ma demande, et est arrivé à 52 000€ de travail. En passant, si vous êtes intéressé, le bâtiment est à nouveau à vendre (voir ici pour l’agence et y vivre — l’agence paie très cher pour cette question !)

En cas de travaux lourds (rénovation de locaux non sanitaires), des subventions peuvent être obtenues auprès de l’ANAH en échange d’un contrat.

4. Rien ne remplace la citation d’un professionnel !

Oui… malgré toute l’expérience que vous pourriez avoir, rien ne remplace l’œil du professionnel qui peut repérer les choses qui vous ont échappé. Un exemple : un collègue vient de signer un compromis pour la rénovation d’un bâtiment. Et elle a juste eu une (très) mauvaise surprise en faisant une citation. L’artisan qui l’accompagnait a remarqué que toutes les dalles devaient être refaites… Évidemment pas prévu dans ses estimations initiales ! Encore 10.000€ de plus dans son budget…

Vous devez ensuite faire des guillemets, plus de guillemets (minimum 3). Des artisans ou sur de nombreux sites Web qui les offrent. Contre le temps passé à expliquer ce que vous voulez faire, vous obtiendrez rapidement « vraies » réponses.